Gerçek hak durumunu ortaya koymayan tescil yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, tescilin kurucu unsurlarında bulunan sakatlık nedeniyle tescil anından itibaren mevcut olabileceği gibi terkindeki sakatlıktan veyahut sonradan meydana gelen bir değişiklikten de kaynaklanabilir. Yolsuz tescilin varlığı halinde gerçek hak sahibi Medeni Kanunu’nun 712. Ve 1023. Maddelerindeki iyiniyetli ayni hak iktisabının koşulları gerçekleşmedikçe her zaman hakkını ileri sürebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 712. Maddesi uyarınca;
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Hükümden de açıkça anlaşılacağı üzere, geçerli bir hukuki sebebe dayanmaksızın tapu kütüğünde malik olarak gözüken kişi davasız ve aralıksız on yıl süreyle iyiniyetle taşınmaz üzerindeki zilyetliğini sürdürürse bu yolla mülkiyet hakkını kazanmış olur ve kendisine karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılmaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesine göre ise;
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Adına tapuda yolsuz tescil bulunan kişiden iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyeti korunur. Diğer bir ifadeyle üçüncü kişi ayni hakkı kazanır ve kendisine karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılamaz.
İyiniyetle ayni hak iktisabının korunduğu bu iki hal dışında tapuda gerçek hak durumunu yansıtmayan yolsuz bir tescil bulunması halinde, yolsuz tescilden ayni hakkı zedelenen kişiler tapu kaydının düzeltilmesi davası açabilirler. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. Maddesine göre;
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.
Hüküm uyarınca bir hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi durumunda veyahut yolsuz terkin halinde ya da yolsuz bir değişikliğin varlığı durumunda iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı ayni haklar saklı kalmak üzere bu nedenle hakkı zedelenen kişi tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açabilir.
Örneğin, A’ya ait taşınmazın mülkiyeti yolsuz olarak B adına tescil edilmiş ve C tapuda B adına gözüken kayda güvenerek iyiniyetle bir irtifak hakkı kazanmış ise A, B adına mevcut olan yolsuz tescilin düzeltilmesini tapu kaydının düzeltilmesi davası yoluyla isteyebilir. Fakat bu durumda iyiniyetli C’nin irtifak hakkı korunur. A dava sonucunda taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını C’nin irtifak hakkı korunacak şekilde kazanır. Eğer iyiniyetli C irtifak hakkı değil de B’den mülkiyet hakkını iktisap etmiş olsaydı bu durumda A tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını açma hakkını tamamen kaybetmiş olacaktı. Diğer bir ifadeyle C’nin iyiniyeti korunacağından A’nın taşınmazın mülkiyetini elde etmesi mümkün olmayacaktı.[1]
Belirtmek gerekir ki tapu kütüğünün düzeltilmesi davası adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılmasının yanı sıra adına yolsuz tescil bulunanın külli haleflerine ve adına yolsuz tescil bulunandan taşınmazı kötüniyetle edinen üçüncü kişilere karşı da açılabilir. Tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını ise yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişiler açabilir.
Ayrıca tapu kütüğünün düzeltilmesi davası ayni hakka ilişkin bir dava olduğundan zamanaşımına tabi değildir. Ancak daha önce de belirtildiği gibi Türk Medeni Kanunu’nun 712. Maddesine dayalı olarak olağan zamanaşımı yoluyla ayni hak iktisap eden kişinin söz konusu kazanımı korunur. Daha açık bir ifadeyle olağan zamanaşımı yoluyla kazanılan hak mülkiyet hakkı ise bu durumda yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açma hakkını kaybeder. Ancak mülkiyet dışında bir ayni hak olağan zamanaşımı yoluyla kazanılmışsa bu durumda yolsuz tescilden hakkı zedelenen kişi tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açabilir. Bu durumda yolsuz tescilden hakkı zedelenen kişi mülkiyet hakkını kazanır. Bunula birlikte olağan zamanaşımıyla kazanılan sınırlı ayni hak da korunur.
Yolsuz Tescile ilişkin olarak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/11049 Esas ve 2015/12260 Karar Sayılı Kararı şu şekildedir;
Davacı, davalı tarafından başlatılan ilama dayalı icra takibinde kendisi ile aynı isimde başka bir B.. P.. adına tebligat yapıldığını, anılan kişinin takibe ve ödeme emrine itiraz etmeyerek icra takibinin kesinleşmesi sonucu maliki olduğu 15937 parsel sayılı taşınmazının ihale yoluyla alacağına mahsuben davalıya satışın gerçekleştirildiğini ve davalı adına oluşan sicilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescile karar verilmesini istemiştir.
Davalı, icra takibinin usulüne uygun yapıldığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, İcra Müdürlüğünce yapılan ihalenin kesin olduğu ve aradan uzun süre geçtiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; Küçükçekmece 2. İcra Müdürlüğünün 1998/890 esas sayılı dosyasında; davalı tarafından davacı aleyhine ilama dayalı olarak 17.4.1998 tarihinde toplam 251,16 TL alacak için icra takibinin başlatıldığı, davacı borçluya çıkartılan tebligat parçasının arkasına ” birlikte sakin eşi F P. ‘e bizzat tebliğ edilmiştir” kaydının düşüldüğü, icra takibinin kesinleşmesi sonucu 21.5.1999 tarihinde yapılan ihale ile davacıya ait dükkan niteliğindeki 7 nolu bağımsız bölümün alacağı mahsup edilerek davalıya satılıp adına sicil kaydının oluştuğu görülmektedir.
Türk hukuk sisteminde, tapu kayıtlarının oluşumunda illilik prensibi esastır. İhalenin feshi isteğinin reddedilmiş olması keyfiyeti, temelde yolsuz tescil nedenini ortadan kaldırmaz.
Bu durumda; yukarıda açıklanan iddianın içeriği ve ileri sürülüş biçimi itibarı ile davanın, çekişme konusu taşınmaz kaydının davalı taraf adına oluşumunun illetten yoksun olduğu, bu nedenle yolsuz tescil niteliğinde bulunduğu iddiasına dayalı olduğu açıktır. Bu tür davaların mülkiyet hakkına dayalı olarak her zaman açılabileceği de kuşkusuzdur.
Diğer yandan, davalı ihaleye katılan sıfatını taşıyor ise, olayı bilen hatta daha ötesi, olayı yaratan ve yürüten kişidir. Bu kişinin iktisapta ‘üçüncü kişi’ sayılmasınada olanak yoktur.
Somut olaya gelince; Nüfus Müdürlüğünden getirtilen kayıtlara göre davacının, Adana İli ………. İlçesi …….. Mahallesi nüfusuna kayıtlı, …. ve ……..’den olma, İstanbul 8.5.1960 doğumlu B.. P.. olup, 23.11.1995 tarihinde boşandığı ve halen bekar olduğu, boşandığı eşinin adının ise “…” olduğu anlaşılmaktadır.
Ayrıca, İcra Tetkik Merciinin 21.6.1999 tarihli yazısına göre, açılmış bir ihalenin feshi davasıda bulunmamaktadır.
Hâl böyle olunca; yolsuz tescil iddiasına dayalı olarak tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda tüm delilerin toplanması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, toplanan ve toplanacak olan taraf delillerinin birlikte değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Davacının temyiz itirazları yerindedir.
Bir diğer üzerinde durulması gereken husus, tescil için gerekli kurucu unsurlar dışında sicilde tapu memuru tarafından yapılan yanlışlıklardır. Bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun 1027. Maddesi gündeme gelecektir;
İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.
Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.
Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir.
Tapu sicilinde yapılan yanlışlık adi yazım hatasından ibaret ise tapu müdürü nedenini düzeltmeler silicinde açıklamak kaydıyla gerekli düzeltmeyi re’sen veya talep üzerine yapar. Örneğin geçerli bir satış sonucu Ahmet Demir adına tescil yapılması gerekirken tescil yanlışlıkla Ahmet Deniz adına yapılmış ise talep üzerine veya re’sen tapu memuru sicilde gerekli düzeltmeyi yapar. [2]
Konuya ilişkin olarak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/3621 Esas ve 2018/8786 Karar Sayılı Kararında şu şekilde hüküm tesis etmiştir;
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 28. (18.05.1994 tarihli ve 94/5623 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Tapu Sicili Tüzüğü’nün 25.) maddesinde kütükte bulunması zorunlu bilgiler; malikin adı, soyadı, baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası olarak belirlenmiştir.
Tapu Sicili Tüzüğüne göre, kütükte bulunması zorunlu bilgiler arasında tapu kayıt malikinin doğum tarihi ve anne adı bilgileri yer almamaktadır. Dolayısıyla, tapu kütüğünde bulunması zorunlu olmayan nüfus bilgisinin ilavesi veya düzeltilmesi dava yoluyla istenemez. Şayet, tapunun tesciline dayanak yapılan işlemde düzeltimi gerektirir bir hata yapılmışsa, bu hata 22.07.2013 tarihli Tapu Sicili Tüzüğü’nün 75. (18.05.1994 tarihli Tapu Sicili Tüzüğü’nün 87.) maddesi uyarınca, ilgilisinin başvurusu üzerine o maddedeki koşullar araştırılarak, idarece düzeltilmelidir.
Somut olaya gelince, mahkemece doğum tarihinin kütükte bulunması zorunlu unsurlardan olmadığı hususu gözardı edilerek çekişme konusu taşınmazlarda paydaşların doğum tarihinin düzeltilmesi doğru olmadığı gibi; talep aşılmak suretiyle paydaş … yönünden de hüküm kurulması doğru değildir.
KAYNAKÇA
Oğuzman, Seçili, Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku (Kısaltılmış), Filiz Kitabevi, 2021
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/11049 Esas ve 2015/12260 Karar Sayılı Kararı
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/3621 Esas ve 2018/8786 Karar Sayılı Kararı
Türk Medeni Kanunu ve İlgili Mevzuat
[1] Oğuzman, Seçili, Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku (Kısaltılmış) , Filiz Kitabevi, 2021, s.158
[2] Oğuzman, Seçili, Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku (Kısaltılmış) , Filiz Kitabevi, 2021, s.161