Türk Hukukunda kira sözleşmesinin sona erme sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda tahdidi olarak sayılmıştır. Dolayısıyla yalnızca kanunda belirtilen sebeplere dayalı olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Kira sözleşmesini sona erdiren sebeplerden biri ise gereksinim nedeniyle açılan tahliye davasıdır.
Türk Borçlar Kanunu gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi halini iki farklı durum için düzenlemiştir. Bu durumlardan ilki kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi uyarınca;
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden ikincisi ise yeni malikin gereksinimidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi;
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Hükmünü haizdir.
Yargıtay, kararlarında gereksinim nedeniyle açılan tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerektiğini ifade etmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.05.2011 Tarihli, 2010/14205 Esas ve 2011/6059 Karar Sayılı Kararında;
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Davacının eşinin dava konusu taşınmazda cep telefonu ve bilgisayar satış işi yapacağı bildirilerek işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliye isteminde bulunulmuştur. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlının işi olmadığını doğrulamışlardır. İhtiyaçlı boşta olduğuna göre mahkemece, bilirkişi aracılığıyla yerinde keşif yapılıp, kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığının saptanması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davacının ihtiyaca tahsis edebileceği başka bir yeri olduğu kanıtlanamadığı halde yazılı gerekçe ile işyeri ihtiyacı nedenine dayalı istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
Şeklinde karar vermiştir.
Ayrıca işyeri gereksinimi nedeniyle açılan tahliye davaları bakımından Yargıtay, gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan ve kira sözleşmesinin konusu olan taşınmazların şirket ihtiyaçları nedeniyle tahliye davasının konusu olamayacağı kanaatindedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinden de açıkça anlaşılmaktadır. Hüküm uyarınca;
Kiraya veren, kira sözleşmesini ancak kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sona erdirebilir.
Kanun lafzından da anlaşıldığı üzere, kiraya veren kira sözleşmesini bir şirketin işyeri ihtiyacı nedeniyle sona erdiremez. Kiraya veren yalnızca bahsi geçen kişiler için konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.10.2015 Tarihli, 2015/8603 Esas ve 2015/8905 Karar Sayılı Kararında;
Taşınmazın davacıya ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir.
Kanun hükmüne ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, kendisine ait olan. Şirketin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Şeklinde hüküm tesis etmiştir.
Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında fesih bildirim sürelerine de uyulmalıdır. Aksi takdirde dava süre yönünden reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 22.02.2017 Tarihli, 2017/1367 Esas ve 2017/1784 Karar Sayılı Kararında ifade ettiği üzere;
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan 28.04.2011 başlangıç tarihli süresiz sözlü kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, akdin yenilenmeyerek feshedileceğini 07/03/2014 keşide, 13/03/2014 tebliğ tarihli noter ihtarı ile davalı tarafa bildirilmiştir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 328/1-2 maddeleri uyarınca süresiz hale gelen sözleşme için fesih bildiriminin 6 aylık döneme nazaran 3 ay önceden keşide ve tebliğ edilmesi, davanın da 6 aylık sürenin sonunda açılması gerekir. Davacı tarafından feshe ilişkin ihtarname 28/10/2013 tarihinde başlayan altı aylık döneme nazaran 13.03.2014 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen dava 19/06/2014 tarihinde açıldığından dava süresinde değildir. Bu durumda mahkemece davanın süre yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile işin esasının incelenmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Üzerinde durulması gereken bir diğer husus Türk hukukunda yeni malike gereksinim ihtiyacıyla tahliye davası açma hakkı yalnızca kiralananı olduğu gibi kullanması şartıyla verilmiştir. Yeni malik yeniden inşa ve imar nedenine dayanarak gereksinim nedeniyle tahliye davası açamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.04.2016 Tarihli, 2015/9594 Esas ve 2016/3228 Karar Sayılı Kararında;
Hemen belirtmek gerekir ki ihtiyaca dayalı tahliye davalarında kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatla ihtiyaçta kullanılması esastır. Davacının, dava dilekçesindeki açıklamalarından davanın Türk Borçlar Yasası’nın 350/1-2 (6570 sayılı yasa 7/ç) maddesinde düzenlenen yeniden imar inşaat ve esaslı onarım sebebine dayandığı anlaşılmaktadır. İmar inşaat ve esaslı onarım nedeniyle dava açılabilmesi için sözleşme süresinin sonunun beklenilmesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2.maddesi yeni malike imar inşaat ve esaslı onarım sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımamaktadır. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır. Oysaki davacı kiralananda röleve, restorasyon ve esaslı onarım yapacağını bildirdiğine göre ihtiyaç iddiasına dayalı davanın dinlenmesine olanak yoktur. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Şeklinde hüküm tesis etmiştir.
Sonuç olarak, kira sözleşmeleri bakımından gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davaları ancak iki nedene dayalı olarak açılabilmektedir. Bunlardan ilki kiraya verenin ve kanunda sayılan yakınlarının konut ve işyeri ihtiyacı gereksinimi ile yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasının açılması halidir. İkinci neden ise yeni malikin yalnızca gereksinim nedenine dayanarak tahliye davası açmasıdır. Belirtmek gerekir ki gerçek kişiler yalnızca kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi ihtiyacıyla tahliye davası açabilir. Bir diğer ifadeyle, gerçek kişi bir tüzel kişinin ihtiyacı gerekçesine dayanarak mülkiyetinde bulunan taşınmazının tahliyesini isteyemez. Ayrıca tahliye davasının konusunu oluşturan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
KAYNAKÇA
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.05.2011 Tarihli, 2010/14205 Esas ve 2011/6059 Karar Sayılı Kararı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.10.2015 Tarihli, 2015/8603 Esas ve 2015/8905 Karar Sayılı Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 22.02.2017 Tarihli, 2017/1367 Esas ve 2017/1784 Karar Sayılı Kararı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.04.2016 Tarihli, 2015/9594 Esas ve 2016/3228 Karar Sayılı Kararı
Türk Borçlar Kanunu ve İlgili Mevzuat