Kanundan doğan önalım hakkı; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Devir Hakkının Kısıtlamaları” başlıklı 732. maddesinde düzenlenmektedir. Hükme göre “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”. Hükmün açık lafzından da anlaşıldığı üzere, paylı mülkiyet ile bir mala malik olan paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde veya taşınmaz üzerinde satışa eşdeğer bir işlem yapması halinde diğer paydaşlar önalım haklarını ileri sürerek taşınmazın satıldığı kişiden bu taşınmazın satışa konu olan kısmını (tamamını veya bir kısmını) talep edebilirler.

Kanundaki bu açıklamalardan hareketle, öğretide, yasal önalım hakkı “Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem ile devretmesi halinde, açacakları dava üzerine verilen kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran bir dava ile kullanılan bir hak” olarak tanımlanmaktadır.[1]

Diğer yandan yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Öncelikle yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisinin olması gerekir. Paylı mülkiyet 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688. Maddesinde düzenlenmektedir. Hükme göre, “Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması’’ paylı mülkiyet olarak tanımlanmaktadır. Paylı mülkiyette paydaşların her biri mülkiyetin konusu olan şey üzerinde, payları oranında tasarruf hakkına sahiptir.

Paylı mülkiyet ilişkisi; hukuki işlem yoluyla, resmi bir makamın kararıyla ya da mahkeme kararıyla dolaylı olarak kurulabileceği gibi kanundan da doğabilir. Kanuni önalım hakkı ise yalnızca bir paylı mülkiyet ilişkisinde söz konusu olabilir. Diğer bir ifade ile, paylı mülkiyet ilişkisi elbirliği mülkiyetinde veya kat mülkiyetinde oluşmaz. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesi; “Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.” hükmünü haizdir. Bu hükümde açıkça kat mülkiyeti ilişkisinde önalım hakkının olmadığını hükme bağlandıktan sonra bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşların öncelikle satın alma hakkını kullanabileceğini düzenlemiştir.

Diğer yandan yasal önalım hakkının ne zaman doğacağı sorusu da önem arz etmektedir. Öğretide çoğunluk görüşe göre, yasal önalım hakkı paylı mülkiyetin kurulma anıyla aynı anda kanunun gereği olarak meydana gelmektedir. Diğer bir görüşe göre ise, yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulması ile değil, payın üçüncü kişiye satılması halinde doğar.[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.09.2005 Tarihli 2005/8551 Esas No’lu ve 2005/8234 Karar No’lu kararında; yasal önalım hakkının paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla kanunun gereği kendiliğinden doğacağına hükmederek konuya ilişkin Yargıtay uygulamasını ortaya koymuştur.[3]

Yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli ikinci koşul, taşınmaz üzerindeki payın kısmen veya tamamen satılması ya da satışa eşdeğer bir işlem ile devredilmesidir. Belirtmek gerekir ki, satış sözleşmelerinde ve ihtiyari açık artırmalarda bu koşul sağlanmakta iken; mülkiyetin devri borcunu doğuran kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde, önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hâkim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde, bağışlama niteliği ağır basan karma sözleşmelerde veya şirket birleşmelerinde bu koşul sağlanamamaktadır. Dolayısıyla bu hallerde önalım hakkı kullanılamayacaktır.[4]

Son olarak, önalım hakkı ancak önalım davası açmak suretiyle kullanılabilecek bir haktır. Nitekim, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” düzenlemesine yer vermek suretiyle önalım hakkının ancak dava açmak suretiyle kullanılabileceğini hüküm altına almıştır. Bu çerçevede, önalım davası yenilik doğuran bir davadır. Önalım davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi iken, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Belirtmek gerekir ki, kanun koyucu önalım davasının açılmasını hak düşürücü sürelere bağlamıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Üç aylık nispi sürenin işlemeye başlaması için alıcının veya satıcının, satışı, tüm pay sahiplerine bildirmesi gerekir. Belirtmek gerekir ki, bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Alıcı veya satıcı, satışı hak sahibine noter aracılığıyla bildirmediği sürece 3 aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaz. Böyle bir durumda hak sahibi önalım davasını satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde açabilir. Bu halde, 2 yıllık hak düşürücü sürenin işlemesi noter bildirimi yapılmasına bağlı değildir. Burada süre satışın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.

Önalım davası bakımından önem arz eden husus, önalım bedelinin payın tesciline karar verilmeden yatırılmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” denilmek suretiyle bu husus düzenlenmektedir. Bahse konu düzenlemeden de anlaşıldığı üzere, önalım bedeli yatırılmadan mahkemenin karar verebilmesi söz konusu olamayacaktır. Bu noktada, önalım bedelinin teminat mektubu olarak verilip verilemeyeceği hususunun da açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.06.2009 Tarihli, 2009/6-221 Esas No’lu ve 2009/265 Karar Sayılı Kararında şu yönde hüküm tesis etmiştir:

 “Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmede, önalım hakkı sahibine satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırma yükümlüğü getiren söz konusu hükmün emredici nitelikte olup – olmadığı tartışılmış; yapılan değerlendirme sonucunda ağırlıklı görüş, anılan hükmün emredici nitelikte olmadığı, bir önalım davasında davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi halinde, bu yükümlülüğün teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilmesinin mümkün bulunduğu yönünde oluşmuştur.” [5]

[1] Güneri, O. (2021). KANUNDAN DOĞAN ÖNALIM HAKKI İLE SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI VE BU KAVRAMLARIN MUKAYESESİ. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18(2), s. 1356.

[2] Güneri, O. (2021). KANUNDAN DOĞAN ÖNALIM HAKKI İLE SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI VE BU KAVRAMLARIN MUKAYESESİ. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18(2), s. 1358.

[3]Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.09.2005 Tarihli 2005/8551 Esas No’lu ve 2005/8234 Karar No’lu Kararı.

[4] Güneri, O. (2021). KANUNDAN DOĞAN ÖNALIM HAKKI İLE SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI VE BU KAVRAMLARIN MUKAYESESİ. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18(2), s. 1359.

[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.06.2009 Tarihli, 2009/6-221 Esas No’lu ve 2009/265 Karar Sayılı Kararı.