Taşınmaz satış vaadi; bir tarafa veya iki tarafa, bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan hukuki tasarruflardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek tarafa ya da iki tarafa borç yükleyen hukuki tasarruflar olarak akdedilebilmektedir. Malik olan tarafın, sözleşmenin karşı tarafına herhangi bir yükümlülük yüklemeksizin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi halinde tek taraflı borç yükleyen satış vaadi söz konusu olmaktadır. Ancak uygulamada çoğunlukla taşınmaz satış vaadinin her iki tarafa borç yükleyecek biçimde düzenlendiği görülmektedir. Buna göre, taşınmaz maliki taşınmazının satışını vaat ederken karşı tarafı bedel ödemeyi vaat etmektedir. Böylece taşınmaz satış vaadi iki tarafa borç yükleyecek biçimde düzenlenmiş olmaktadır. Belirtmek gerekir ki, iki tarafa borç yükleyen taşınmaz satış vaadinde iki tarafın da imzası olmalıdır. Aksi halde sözleşme kesin hükümsüzdür.
Bununla birlikte, Türk Hukukunda taşınmaz satış vaadinin hukuki niteliğine ilişkin bir belirlilik mevcut değildir. Keza, öğretide de konuya ilişkin farklı görüşler benimsenmektedir. Bir görüşe göre taşınmaz satış vaadi ön sözleşme niteliğinde iken diğer görüşe göre söz konusu tasarruflar taşınmaz satış sözleşmesinin görünümü niteliğindedir. Belirtmek gerekir ki, öğretide ağırlıklı olan görüş taşınmaz satış vaadini ön sözleşme niteliğinde kabul eden görüştür. Nitekim Yargıtay da kararlarında ağırlıklı olarak taşınmaz satış vaadinin ön sözleşme niteliğinde olduğunu belirtmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020 / 251, Karar No: 2022 / 1348;
“…Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili doktrinde farklı tanımlar mevcut olup çoğunluk görüşüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır…”[2]
Belirtmek gerekir ki gerek öğretide gerekse Yargıtay kararlarında ön sözleşme niteliğinde kabul edilmesi nedeniyle, taşınmaz satış vaadinin asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını içermesi gerekmektedir. Asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurları satılacak taşınmaz ve taşınmazın bedelidir. Dolaylısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz ve bedeli belirlenmiş veya belirlenebilir olmalıdır. Daha açık bir ifade ile, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz veya taşınmazın bedeli açıkça belirlenmemiş ise ifa zamanı bu edimlerin belirlenebilir olması gerekmektedir.
Ayrıca, satışı vaat edilen taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyetin bulunması halinde maliklerden birinin tek başına taşınmaz satış vaadinde bulunması mümkün değildir. Elbirliği ile mülkiyet halinde ancak maliklerin tamamının rızasıyla taşınmaz satış vaadi akdedebilmektedir. Paylı mülkiyetin varlığı halinde ise paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebileceğinden paydaşlarda her biri kendi payı için taşınmaz satış vaadi akdedebilir.
Diğer yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ön sözleşme niteliğinde olduğundan taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekline tabidir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde taşınmaz satış sözleşmesinin tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenmesi gerektiği belirtilmektedir. Söz konusu hükümden de anlaşıldığı üzere, taşınmaz satış sözleşmesinin tapu dairesinde resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğinden onun ön sözleşmesi niteliğinde olan taşınmaz satış vaadinin de tapu dairesinde resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Ancak 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun ‘Noterlerin genel olarak yapacakları işler’ madde başlıklı 60/3. maddesinde “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak…” denilerek taşınmaz satış vaadinin noter huzurunda re’sen düzenleme şeklinde yapılabileceği öngörülmektedir. Dikkat edilirse, Kanun taşınmaz satış vaadinin noterde imza onayı şeklinde yapılmasını yeterli ve geçerli görmemekte, düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
Noterlik Kanunu’nun 60/3. maddesinde taşınmaz satış vaadinin açıkça düzenlenmiş olması söz konusu hukuki işlemin nerede yapılacağına ilişkin belirsizliklere yol açmıştır. Öğretide ağırlıklı olan görüşe göre taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda yapılması nedeniyle onun ön sözleşmesi niteliğindeki taşınmaz satış vaadinin de tapuda evleviyetle yapılacağı kabul edilmelidir. Öğretide savunulan diğer görüşe göre ise taşınmaz satış vaadi yapılması Noterlik Kanunu ile noterlere özgülendiğinden tapuda bu işlem yapılamaz.
Kanaatimizce taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuda da düzenlenebilmelidir. Nitekim yerleşik Yargıtay kararlarında da belirtilmiş olan “Çoğun içinde az da vardır” ilkesi gereği taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlendiği tapu dairelerinde ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadinin de düzenlenebileceği kabul edilmelidir. Dolayısıyla, taşınmaz satış vaadi tarafların tercihi doğrultusunda noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2024/3-752 Karar No: 2025/415;
“…Her ne kadar davacı sözleşme ile davalının arazinin tapusunu devretmeyi vaad ettiğini iddia ederek eldeki davayı açmış ise de sözleşmede bu yönde bir edim borcunun kararlaştırılmadığı, aksine elektrik, su aboneliklerinin davacı tarafından kullanılabileceği, ecrimisillerin bundan sonra davacı tarafından ödeneceğine ilişkin ifadelere yer verildiği anlaşılmaktadır.
Tarafların söz konusu sözleşmeyle ne amaçladıklarının anlaşılabilmesi için sözleşmedeki ifadelerin bir bütün olarak ele alınması gerekir.
Sözleşmede kullanılan ifadeler ve sözleşme bedelinin tamamının ödenmiş olması, eldeki davanın sözleşmeden beş yıl sonra açılması, sözleşmeyle tapu devrinin değil, zilyetliğin devrinin amaçlandığını göstermektedir. Kaldı ki, davaya konu edilen arazi, Hazine arazisi olduğundan tapusunun davalı tarafından devrinin mümkün olmadığı da açıktır. Bu durumda İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesince davaya konu sözleşmenin tapu siciline kayıtlı yerin satış vaadini amaçladığı, bu nedenle resmî şekilde yapılmadığından geçersiz olmasıyla sebepsiz zenginleşen davalının aldığını geri vermesi gerektiği yönündeki kabulü yerinde değildir.”[3]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2025/49 Karar No: 2025/3582;
“…Uyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi istemine ilişkindir.
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle taraflar arasında haricen sözlü olarak yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz bulunmasına, tarafların sözleşme gereği birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteme hakkına sahip olmalarına, dava ve ıslah tarihine kadar geçen sürede 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığının anlaşılmış olmasına olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.”[4]
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2025/96, Karar No: 2025/363;
“…Uyuşmazlık, davalı ile dava dışı … arasında akdedilen düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin, sahtecilik iddiasına dayalı olarak iptali istemine ilişkindir.
Somut olayda; …. Noterliğinin 03.08.2016 tarih …, … ve … yevmiye numarası ile düzenlenen Gayrımenkul Satış Vaadi sözleşmelerinin murisin oğlu sıfatı ile hareket eden dava dışı … ile davalı arasında yapıldığı, murisin terekesine İstanbul Anadolu 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2018/26 Tereke sayılı dosyasında verilen ara karar gereğince atanan tereke memuru tarafından davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaad borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, borçlandırıcı işlem niteliğinde olup, taahhüt işlemi olarak geçerliliğini korumakla birlikte sözleşmenin tarafları arasında sonuç meydana getirir. Davada talebin düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali istemine ilişkin olduğu, nisbilik ilkesi uyarınca dava dışı tereke memurunun sözleşmenin tarafı olmadığı ve dava konusu taşınmazlara ilişkin terekeye karşı açılmış bir tapu iptal ve tescil davası olmadığından davacının hukuki yararı bulunmadığı anlaşılmakla, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, açıklanan hususun göz ardı edilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, kararın bozulması gerekmiştir.”[5]
[1] Söz konusu çalışmada şu akademik makaleden yararlanılmıştır: Acar, B. (2024). EMSAL YARGITAY KARARI IŞIĞINDA TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE BAKIŞ. Konya Barosu Dergisi (1), 59-96.
[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020 / 251, Karar No: 2022 / 1348.
[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2024/3-752 Karar No: 2025/415.
[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2025/49 Karar No: 2025/3582.
[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2025/96, Karar No: 2025/363.