22.08.2024 Tarihli Resmî Gazetede Yayımlanan İşlenmeyen Tarım Arazilerinin Tarımsal Amaçlı Kiraya Verilmesine İlişkin Yönetmelik uyarınca; Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tarım arazileri hariç olmak üzere, mülkiyeti gerçek ve tüzel kişilere ait olan ve üst üste iki yıl süreyle işlenmeyen tarım arazileri, Tarım ve Orman Bakanlığınca tarımsal amaçlı sezonluk olarak kiraya verilebilecektir.

Bu yazıda öncelikle bahsi geçen Yönetmeliğin dayanağı olan Kanun hükmü ele alınacak olup ardından Yönetmelikle detayları düzenlenen kiralama usulü ele alınacaktır. Son safhada ise gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyet hakkına müdahale niteliğindeki bu düzenlemeler temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması rejimi uyarınca değerlendirilecektir.

23.03.2023 tarihinde 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/K maddesine eklenen hüküm uyarınca;

Bakanlık; Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan tarım arazileri hariç olmak üzere, mülkiyeti gerçek ve tüzel kişilere ait olup, hisselilik, mülkiyet ihtilafı, parçalılık, tarımsal faaliyete son verilmesi, göç veya başka bir sebeple üst üste iki yıl süreyle işlenmeyen tarım arazilerini tespit ederek, ekonomiye kazandırılması ve kamu yararına kullanılması için bu arazileri kira geliri arazi maliklerine ait olmak üzere ve arazinin vasfının değiştirilmemesi şartıyla sezonluk olarak rayiç bedelden aşağı olmamak üzere kiraya verir.

Söz konusu Kanun hükmü ile yasal olarak devletin; gerçek ve tüzel kişilere ait üst üste 2 yıl süreyle işlenmeyen arazileri kiraya vermesine imkân sağlanmıştır. Yönetmelik ise söz konusu yasal düzenlemeye ilişkin usulü ortaya koymaktadır.

Yönetmeliğe göre;

Arazi Tespit Komisyonu; kadastro parsel verileri, uydu görüntüleri, coğrafi bilgi sistemleri, diğer kamu kurumlarından elde edilecek veriler üzerinden yapılacak çalışmalar ve yerinde gerçekleştirilecek arazi kontrolleri ile işlenmeyen tarım arazilerini tespit eder.

İşlenmeyen tarım arazilerinin tespitinde, içinde bulunulan yılın 1 Eylül tarihi ile bölgelere göre değişen hasat dönemi dikkate alınarak en geç takip eden yılın 31 Ağustos tarihine kadar olan süre dikkate alınır. Kiralama sezonu içerisinde, kiralanan tarım arazilerinin maliklerinden herhangi biri tarafından bir sonraki sezonda üretim yapacağına dair bir başvuru yapılmaması durumunda bu araziler üst üste iki yıl işlenmeyen tarım arazileri listesine eklenir.

İşlenmeyen tarım arazileri listesi il/ilçe müdürlükleri tarafından 5 gün süre ile mahallinde, elektronik ortamda ve il müdürlüğü internet sitesinde ilan edilir. Arazi malikleri ve diğer ilgililer, listeler ile ilgili itirazlarını ilan süresi içerisinde Arazi Tespit Komisyonuna yapabilirler. Komisyon bu itirazları 3 gün içinde karara bağlar. İtirazların değerlendirilmesi sonucu oluşturulan nihai liste mülki amirin veya yetkili kıldığı kişinin onayı ile kesinleşir.

Kesinleşen işlenmeyen tarım arazileri listesinde yer alan tarım arazileri için rayiç kira bedelleri tespit edilir ve Kiralanacak Tarım Arazileri Listesi oluşturulur. Listede kiracıların yetiştirebilecekleri ürün veya ürün gruplarına da yer verilir. Bu araziler, kira geliri arazi maliklerine ait olmak üzere, arazinin vasfının değiştirilmemesi ve kiralayan tarafından tarımsal üretimde kullanılması şartıyla Arazi Kiralama Komisyonu tarafından kiralanır.

Kiralama işlemi, tek bir tarım arazisi parseli bazında yapılabileceği gibi, üretim planlaması kapsamında yetiştirilecek ürün, kiracı potansiyeli ve tarımsal üretimin ekonomik verimliliği dikkate alınarak birden fazla tarım arazisi parselini kapsayacak şekilde de yapılabilir.

Kira bedeli, Arazi Kiralama Komisyonu tarafından takdir edilen rayiç kira bedelinden düşük olamaz. Arazi Kiralama Komisyonu, kesinleşen Kiralanacak Tarım Arazileri Listesini mahallinde, elektronik ortamda ve il müdürlüğü internet sitesinde 7 gün süre ile ilan eder. Arazi Kiralama Komisyonu, ilan süresi içerisinde kiralama taleplerini alır.

İlan süreci başlatılmadan önce Kiralanacak Tarım Arazileri Listesinde yer alan parsellerle ilgili Bakanlık Kayıt Sistemlerine başvuru durumu ve mahkeme tarafından verilen ve arazinin kullanımını engelleyen bir ihtiyati tedbir kararı olup olmadığı kontrol edilir. Tedbir kararı bulunan parseller kiralamaya konu edilmez.

İlan edilen tarım arazilerini kiralamak isteyenler, Tarım Arazisi Kiralama Talep Formunu eksiksiz olarak doldurarak ilan süresi içerisinde Tarım ve Orman İl Müdürlüğüne başvuru yaparlar. Kiralama başvuruları TED Portalı üzerinden de gerçekleştirilebilir. Gerçek kişi olarak başvuruda bulunanların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmaları zorunludur.

Arazi malikleri ve diğer ilgililer, Kiralanacak Tarım Arazileri Listesi ile ilgili itirazlarını ilan süresi içerisinde Arazi Kiralama Komisyonuna yapabilirler. Arazi Kiralama Komisyonu, ilan süresinin tamamlandığı tarihten itibaren 3 gün içerisinde itirazları karara bağlar ve kiracıyı belirler.

Kiralama öncelikli olarak; kiraya verilecek tarım arazisinin bulunduğu yerleşim yerinde ikamet edenlere, sivil toplum kuruluşlarına ve meslek odalarına yapılır. Kiralanacak tarım arazileri; rayiç kira bedelinden az olmamak üzere öncelikle belirtilen öncelikli gruplara, öncelikli gruplardan birden fazla istekli çıkması halinde en yüksek teklifi verene, öncelikli gruplardan istekli çıkmaması halinde ise diğer isteklilerden en yüksek teklifi verene kiralanır. Teklif edilen en yüksek kira bedelinin eşit olduğu birden fazla başvuru olması durumunda, bu başvurular arasından arazilerini yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne ulaştıracak malike, sınırdaş veya en yakın arazisi bulunan işletmeye öncelik sıralaması dikkate alınarak kiralama yapılır.

Kesinleşen kiracılara kira bedeli, kira süresi, ödeme koşulları, kira bedelinin yatırılacağı banka hesabı, vergi, resim, harçları ve diğer giderler gibi sözleşme giderleri ve benzeri bilgileri de içeren tebligat yapılır. Tebligat tarihinden itibaren en geç 7 günlük süre içerisinde kiracının kira bedeli ile sözleşme giderlerini ödemesi ve varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmesini müteakip kira sözleşmesi düzenlenir. Düzenlenen kira sözleşmelerinin notere tasdik ve tescili zorunlu değildir. Kiracı, sözleşme imzalama aşamasında kira bedelini ödediğine dair belgeyi Arazi Kiralama Komisyonuna sunar.

Kiraya verilecek tarım arazisi, sözleşme tarihinden itibaren on beş gün mahallinde tanzim edilecek Arazi Teslim Tutanağı ile kiracısına teslim edilir. Ayrıca kiracılar bu arazilerle ilgili tarımsal desteklerden yararlandırılır.

Kiracı, kiraladığı tarım arazisini Yönetmeliğe ve kira sözleşmesine aykırı kullanması durumunda, arazi maliklerinin haklarının saklı kalması kaydıyla, takip eden yılda Yönetmelik kapsamında yapılacak kiralamalara teklif veremez.

Kiracı, kiralama sezonu boyunca kiraladığı tarım arazisi üzerinde, tarımsal üretim planlaması kapsamında belirlenen ürün/ürün gruplarını üretmekle, genel tarımsal üretim tekniklerine riayet etmekle, toprağın yapısını bozacak uygulamalardan kaçınmakla, arazi üzerindeki çok yıllık bitkiler ve varsa sabit tesisleri korumakla yükümlüdür.

Ayrıca tarım arazilerinin kiralanmasında kira bedeli rayiç kira bedeldir. Tarım arazilerinin rayiç kira bedelinin tespitinde emsal olarak kullanılmak üzere, kiralanacak tarım arazisi ile benzer özellikte ve aynı yerleşim yerinde bulunan en az üç adet kiralanmış tarım arazisi tespit edilir.

Görüldüğü üzere; gerçek ve tüzel kişilere ait olmakla birlikte iki yıl üst üste işlenmeyen araziler, belirli ürün veya ürün gruplarını yetiştirmek amacıyla Tarım ve Orman Bakanlığı bünyesinde kurulan Arazi Kiralama Komisyonu tarafından kiraya verilebilmektedir.

Söz konusu düzenlemeler uyarınca arazi malikinin rızasına herhangi bir önem atfetmeksizin yalnızca iki yıl üst üste işlenmemiş bir arazi olmasına dayanılarak Bakanlıkça kiraya verme işlemi gerçekleştirilebilecektir. Diğer bir ifadeyle, köyden kente göç olgusuyla birlikte köylerde âtıl durumda bulunan araziler de dahil olmak üzere iki yıl üst üste işlenmemiş tüm araziler, başkaca bir koşul aranmaksızın Bakanlıkça kiraya verilebilmektedir. Yinelemek gerekirse, tarıma elverişli olması dışında arazi bakımından tek sınırlama üst üste iki yıl işlenmemiş olmasıdır.

Anayasamızın 35. Maddesi uyarınca;

Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

Her ne kadar iki yıl üst üste işlenmeyen arazilerin Bakanlıkça kiraya verilmesi dolayısıyla mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin yasal dayanağı mevcut (5403 Sayılı Kanun madde 8/K) olsa da bir hakkın sınırlanabilmesi için gerekli bazı başka şartlar da vardır.

Anayasamızın 13. Maddesine göre;

Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.

Kapsamı böylesine geniş bir müdahale, mülkiyet hakkının malikine sağladığı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkını yalnızca üst üste iki yıl işlenmemiş olması koşuluyla ülke genelindeki her arazi için sınırlamaktadır. Öyle ki iki yıl gibi kısa bir süre şartı, haklara müdahaleyi istisnai bir durum olmaktan çıkarmaktadır. Şehirleşme olgusunu göz önüne aldığımızda, mülkiyet hakkına yalnızca iki yıl gibi bir şartla yapılan müdahale, ülke genelindeki pek çok araziyi düzenleme kapsamına sokmaktadır. Her ne kadar tarımsal üretimi arttırmak amacıyla müdahalenin kamu yararı amacıyla yapıldığı kabul edilebilirse de, iki yıl gibi kısa bir süre şartı getirilerek öngörülen amacı gerçekleştirmek için başvurulan araç orantısız bir biçimde kullanılmaktadır. Bu yönüyle yasal düzenleme ölçülülük ilkesine aykırı teşkil etmektedir ve mülkiyet hakkına müdahaleyi sıkı şartlara bağlamayıp aksine ciddi biçimde kolaylaştırmaktadır.  Üstelik arazi malikleri ve diğer ilgililer yalnızca beş günlük ilan süresi içerisinde Arazi Tespit Komisyonuna itiraz edebilmektedir. Bu düzenleme itirazların üst mercie yapılmaması dolayısıyla, usulün etkisizliği riskini de beraberinde getirmektedir. Dolayısıyla her ne kadar henüz yargı kararlarına konu olmuş bir uygulaması bulunmasa da ilerleyen zamanlarda ciddi uyuşmazlıklar doğurma riskini barındırmaktadır.