6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un (TKHK) 40 ile 46. maddeleri arasında düzenlenen “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” hükümleri ile; tüketicinin satım bedelinin bir kısmını veya tamamını ödeyerek sözleşme ile üstlendiği edimi yerine getirmesinin ardından satıcının, mülkiyeti devir ve konutu teslim borcunu ifa etmemesine karşı tüketiciyi korumak amaçlanmaktadır. Nitekim, Kanun’un gerekçesinde bu durum, “konutun satışa sunulduğu dönemde ortada henüz bir konut bulunmadan veya inşaatı devam ederken konut satışının yapılmasının tüketicilerin iyi niyetinin kötüye kullanılmasına sebebiyet verdiği ve bu durumun düzenlenmesi gerektiği” belirtilerek ifade edilmiştir. Belirtmek gerekir ki, hukukumuzda konuya ilişkin TKHK 40-46. maddeleri dışında bir de “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik” mevcuttur. Ancak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışı Yönetmeliği arasında çelişkiler bulunmakta ve bu çelişkiler özellikle cayma hakkı bakımından önemli sorunlara sebebiyet verebilmektedir.

TKHK madde 40/1 hükmünde ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Görüldüğü üzere, ön ödemeli konut satış sözleşmesinde edimler bakımından ifa sırası belirlenmiş olup satış bedelinin ödenmesine öncelik tanınmıştır. Buna göre, tüketici öncelikle satış bedelini ödeme borcunu yerine getirmeli, satıcı ise devir ve teslim borcunu satış bedelinin parça parça veya tamamen ödenmesinden sonra ifa etmelidir. İlgili kanun hükmü uyarınca dikkat edilmesi gereken husus, taşınmazın mülkiyetinin devir ve tesliminin, tüketicinin satış bedelini ödemesinden sonra gerçekleşmesidir. Satış bedelinin ödenmesi ile eş zamanlı olarak mülkiyetin devri gerçekleştiriliyorsa, yani TKHK m. 40 kapsamında belirtilen edimlerin ifası sırasında tüketicinin satış bedelini taşınmazın tesliminden önce ödemesi şartı aranmıyorsa, TKHK 40.maddesinde bahsi geçen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin varlığından bahsedilemez.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi tüketici sözleşmesi niteliğindedir ve bu nedenle kanun koyucunun konuya ilişkin düzenlemelerindeki temel amacı tüketiciyi korumaktır. Bu çerçevede, TKHK madde 43, tüketiciye söz konusu sözleşmenin yapılmasından itibaren on dört gün içinde hiçbir sebep belirtmeksizin ve ceza koşulu ödemeden sözleşmeden cayma hakkı tanımaktadır. Tüketicinin cayma hakkı bakımından satıcının tüketiciyi cayma hakkı konusunda bilgilendirme yükümlülüğü mevcuttur. TKHK’nun 47/6. maddesi uyarınca satıcı, tüketiciyi cayma hakkı konusunda hiç bilgilendirmemiş ise, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Ancak bu durumda süre, cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer.

Belirtmek gerekir ki, TKHK’un ön ödemeli konut satış sözleşmesini düzenleyen maddelerinde cayma hakkının kullanılmasına ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmemektedir. Ancak Yönetmelik’in 8. maddesinde cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin on dört günlük süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi, konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda ise cayma hakkının kullanıldığı bilgisinin satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Cayma hakkına ilişkin yukarıdaki bilgiler ışığında, tüketici tarafından cayma hakkının kullanılmasıyla ön ödemeli konut satış sözleşmesi sona erer. TKHK 43. maddesi uyarınca; cayma hakkının kullanılması sonucunda satıcı tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye iade eder. Tüketici de satıcının iade yükümlülüklerini yerine getirmesinden itibaren on gün içerisinde edinimlerini iade eder. Ancak TKHK’un 43. maddesinde tüketicinin edinimlerini hangi sürede iade etmesi gerektiği düzenlenirken, satıcının tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye hangi sürede iade etmesi gerektiği düzenlenmemektedir. Ancak Yönetmelik’in 8/5. maddesinde cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verileceği hükmüne yer verilmektedir. Hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere, tüketicinin cayma hakkını kullanması halinde, satıcı, cayma bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutarı ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye iade etmelidir. Bu süre cayma bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren başlar. Tüketici ise satıcının edinimlerini iade etmesinden sonra on gün içerisinde kendi edinimlerini iade etmekle mükelleftir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketici tarafından cayma hakkının kullanılması halinde önemli olan bir diğer husus, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin konusu olan taşınmaz satış bedelinin bağlı kredi sözleşmesi ile finanse ediliyor olması halidir. Cayma hakkını kullanan tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesini geçmişe etkili olarak sona erdirmiş olmaktadır. Böyle bir durumda, taşınmaz satış bedelinin finanse edilmesine ilişkin tüketici ile konut finansman kuruluşu arasında yapılan bağlı kredi sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı sorusu ön plana çıkmaktadır. TKHK 43.maddesi konuya ilişkin açık bir hüküm ihtiva etmektedir. Buna göre; taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere on dört günlük cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer. Ayrıca bu durumda konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez. Dolayısıyla bağlı kredi sözleşmesinin yürürlük tarihi Kanun uyarınca tüketicinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkı süresinin sonu olarak belirlenmiştir. Diğer bir ifade ile, Kanun bağlı kredi sözleşmesinin hüküm ve sonuç doğurmasını, tüketicinin ön ödemeli sözleşmeden caymamış olması geciktirici koşuluna bağlanmaktadır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketici tarafından cayma hakkının kullanılması halinde gündeme gelebilecek bir diğer konu cayma hakkının kullanılmasının bina tamamlama sigortalarına etkisidir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde, konutun devir veya teslimi yapılana kadar, tüketici tarafından yapılan ön ödemelerin güvence altına alınması gibi çeşitli problemler yaşanabilmektedir. Tüketici mağduriyetlerini önlemek ve tüketiciye bu konuda koruma sağlamak üzere kanun koyucu, TKHK’nun 42. maddesinde bina tamamlama sigortasına ilişkin düzenlemeye yer vermiştir. Buna göre; Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Ayrıca bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemeyeceği ve haczolunamayacağı gibi üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz de konulamaz.

Diğer yandan, Yönetmelik’in 8.maddesi; taşınmaz için bina tamamlama sigortası yaptırılmış ise, sigorta teminatının, kurulduğu tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe gireceğini belirtmektedir. Görüldüğü üzere, satıcı tarafından teminat olarak bina tamamlama sigortası yaptırılmış ise, bina tamamlama sigortası, cayma hakkı süresinin sonunda yürürlüğe girecektir. Ancak geçmişse etkili olarak, diğer bir ifade ile, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren geçerli olacaktır. Dikkat edilirse, bina tamamlama sigortaları bakımından da tıpkı bağlı konut kredisi sözleşmelerinde olduğu gibi bina tamamlama sigortasının yürürlük tarihi geciktirici şart olarak tüketicinin cayma hakkı süresi olan on dört günün sonu olarak belirlenmektedir.    

[1] Söz konusu çalışmada şu bilgileri haiz akademik makaleden yararlanılmıştır: İşgüzar, Nefise Hürriyet. “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Tüketicinin Cayma Hakkı ve Yasal Uyuşmazlıklar”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 73, sy. 4 (Mart 2025): 3067-90. https://doi.org/10.33629/auhfd.1639052.