Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Söz konusu yasal düzenlemeler ekseriyetle kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracı lehine hükümler içerdiğinden, konut ve çatılı işyerleri kiralarında kiraya verenler yazılı tahliye taahhüdü yoluyla kira sözleşmelerinin sona erdirilmesini sağlama yoluna sıklıkla başvurmaktadır.

Yazılı tahliye taahhüdü yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi hallerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi uyarınca; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

TBK madde 352/1 uyarınca bir yazılı tahliye taahhüdü ile kiracı kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı, sözleşme kurulduktan ve kiralanan kendisine teslim edildikten sonra yazılı şekle bağlı bir işlemle taahhüt etmektedir. Bu sayede kiraya veren, kanunda sınırlı sayıda sayılmış sebeplere dayanmasına gerek kalmaksızın ve herhangi bir tazminat ödemeksizin kira ilişkisini sonlandırma olanağına kavuşur.[1]

Belirtmek gerekir ki kira sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına bağlı değil iken tahliye taahhüdünün geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Burada tahliye taahhüdü bakımından aranan geçerlilik koşulu adi yazılı şekildir. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin bir hükmü şeklinde olabileceği gibi ayrı bir belgeye de konu olabilir. Ayrıca tahliye taahhüdü ile yalnızca kiracı borç altına girdiğinden tahliye taahhüdüne ilişkin belgede yalnızca kiracının el yazılı imzasının olması yeterlidir. Fakat taraflar dilerse tahliye taahhüdünü bir sözleşme olarak da tesis edebilirler.

Her ne kadar yazılı tahliye taahhüdü bakımından adi yazılı şekil yeterliyse de kiraya veren, kiracının daha sonradan imzaya itirazını önlemek amacıyla yazılı tahliye taahhüdünü noterde düzenletebilir veya onaylatabilir.

Bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde belirlenen tahliye gününden itibaren bir ay içinde kiraya veren icra yoluna başvurabilir veya tahliye davası açabilir. Kiraya veren tahliye gününden itibaren 1 ay içerisinde kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesini icra dairesinden talep etmez veyahut dava açmaz ise yazılı tahliye taahhüdü hukuken geçerliliğini yitirir. Belirtmek gerekir ki söz konusu davayı ancak kiraya veren malik açabilir. Dolayısıyla bir taşınmazın maliki onu kiraya veren sıfatını haiz değilse bu davayı açamayacaktır. Kiraya veren sıfatını haiz olan her kim ise dava açma hakkı ona aittir. Ayrıca yazılı tahliye taahhüdünden sonra kiralanan taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde yeni malik eski malike verilen tahliye taahhüdünden yararlanabilir.

Üzerinde durulması gereken bir diğer husus kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde yalnızca eşlerden birinin yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olması durumudur. Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünün geçerli olması için diğer eşin tahliye taahhüdü bakımından rızasının veya onayının olması gereklidir. Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle hakkında takip başlatılan bir kiracı, kira sözleşmesine taraf olmayan eşinin tahliye taahhüdünde rızası yoksa bunu ileri sürerek tahliyeyi etkisizleştirebilir. Aynı zamanda diğer eş rızasının alınmadığını ileri sürüyorsa icra mahkemesinde şikâyet yoluna başvurup aile konutu tespiti davasının bekletici mesele yapılmasını talep edebilir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise kiraya verene aittir. Eğer kira konusu taşınmazın aile konutu olduğu ve diğer eşin açık rızasının olmadığı ortaya çıkarsa tahliye taahhüdü geçersizleşir ve buna dayanan icra takibi iptal edilir.[2]

Yazılı tahliye taahhüdü bakımından uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir diğer durum açığa imzadır. Açığa imza, kiracının boş bir belge altına imza atması halidir. Bu durumda kiraya veren daha sonradan söz konusu belgeyi doldurarak taahhüdün verildiği tarihi ve tahliyenin gerçekleşeceği taahhüt edilen günü belirleyebilmektedir. Yargıtay ve Doktrindeki ağırlıklı görüş, açığa imza halinde yazılı tahliye taahhüdü şartının gerçekleşmiş olduğunu kabul etmektedir. Konuya ilişkin olarak Hukuk Genel Kurulu 2008/6-369 Esas No’lu ve 2008/394 Karar Sayılı Kararında;

‘Kiracı tahliye taahhüdü amacıyla boş kâğıda imza attığını üzerinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, buna itibar edilemez. Boş kâğıda imza atan kimse bunun sonucuna katlanması gerekir. Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması da bu yönde olduğu gibi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve 1990/6 E-1990/628 K. sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve E.357-K.422 sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999/6-28-10 sayılı kararları da bu doğrultudadır. Zira boş kâğıda imza atmakla davacıya istediği şekilde doldurma yetkisi verilmiş sayılır.’ şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Ayrıca yazılı tahliye taahhüdünde tahliyenin gerçekleştirileceği tarih gün/ay/yıl şeklinde açık bir biçimde yer almalıdır, böyle açık bir biçimde tarih belirtilmemiş ise budu durumda tahliyenin gerçekleştirileceği günün taahhütten açık biçimde anlaşılması gerekmektedir. Aksi halde yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir.

Kiraya verenin, kira sözleşmesinin düzenlendiği günü ya da kiralananın kiracıya fiilen teslim edildiği tarihten önceki bir günü tahliye taahhüdünün verildiği tarih olarak belirlemesi halinde taahhüt geçersizdir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gereklidir.

Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdünün kiralananın teslimi tarihinden önceki bir tarihte hazırlanıp imzalanmış olduğu iddiası ancak yazılı bir delille ispat edilebilir. Yine Yargıtay’a göre beyaza imza attığını ileri süren ve tahliye taahhüdündeki tarihlerin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğunu iddia eden kiracı da yine bu iddiasını senetle ispatlamalıdır.[3]

Ayrıca Yargıtay kira sözleşmesinin yenilenmesi nedeniyle verilen tahliye taahhüdü verilmesi durumunda bu tahliye taahhütlerinin geçerli olduğu yönünde hüküm tesis etmiştir. Konuya ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2012/15259 Esas ve 2012/22635 Karar Sayılı Kararı Şöyledir;

Davacı kiracı, her yıl yenilenen kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhütlerinin geçerli olmadığını ileri sürmüş, mahkemece, davacının bu iddiası kabul görmüş ise de; kira ilişkisinin kurulmasından sonra yenilenen kira sözleşmesiyle verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhütün baskı altında verildiği söylenemez. Birbirini izleyen ve yenilenen kira sözleşmeleri ile verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Bu konuya ilişkin olarak 04.10.1985 tarih ve 2/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararının gerekçesinde de kabul edilen esaslar ve 17.05.1989 tarih ve 1989/6-264/350 sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı da bu doğrultudadır.

Son olarak kiraya verenin gerçekte kiracı tarafından verilmiş herhangi bir yazılı tahliye taahhüdü olmamasına rağmen sahte belge düzenlemek suretiyle taşınmazın tahliyesini talep etmesi hususuna değinmek gerekir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 209. Maddesi uyarınca Adi bir senetteki yazı veya imza inkâr edildiğinde, bu konuda bir karar verilinceye kadar, o senet herhangi bir işleme esas alınamaz. Dolayısıyla böyle bir durumda senedin sahteliğine ilişkin verilen kararın kesinleşmesine kadar icra dairesi yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye gerçekleştiremez. Konuya ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5729 Esas ve 2015/6841 Karar Sayılı Kararında Şu Yönde Hüküm Tesis Etmiştir;

6100 Sayılı Kanunun 209/1. maddesinde “Adi bir senetteki yazı veya imza inkâr edildiğinde bu konuda bir karar verilinceye kadar, o senet herhangi bir işleme tabi tutulamaz.” şeklindeki düzenleme ile bir senette bulunan yazı ve imzanın inkarı halinde sahteliği hususunda bir karar verilinceye kadar senedin hiçbir işleme dayanak yapılamayacağı hususu düzenlenmiştir.

Olayımıza gelince; Davacı kiracı hakkında yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesi için … İcra Müdürlüğünün 2010/6239 Esas Sayılı takip dosyasında başlatılan icra takibi sonucunda davacı kiracı 31/07/2010 tarihinde kiralanandan tahliye edilmiştir. Dosya arasında bulunan… Asliye Ceza Mahkemesinin 26/09/2012 tarih ve 2010/1262 Esas 2012/1074 Karar sayılı kararına göre davalılar hakkında özel belgede sahtecilik suçundan dolayı cezalandırılmaları istemiyle açılan davada Mahkemece eylemin kimin tarafından ne amaçla yapıldığı hususunda ve belgenin inandırıcılığı hususunda tereddüt oluştuğundan isnat edilen suçun işlendiği yönünden kesin bir kanaate varılmadığından sanıkların beraatlarına karar verildiği, kararın henüz kesinleşmediği anlaşılmaktadır. Her ne kadar ceza hakiminin kanıt yetersizliği nedeni ile verdiği beraat kararı hukuk hakimini bağlamaz ise de yukarıda açıklanan Kanunun 209/1. Maddesinin amir hükmü uyarınca, davanın esasını oluşturan tahliye taahhüdünün, sahteliği iddiasıyla açılan ceza davasında verilen kararın kesinleşmesi beklenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.

KAYNAKÇA

Sağlam, İ. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar. Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(1), 29-48.

Hukuk Genel Kurulu 2008/6-369 Esas ve 2008/394 Karar Sayılı Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2012/15259 Esas ve 2012/22635 Karar Sayılı Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5729 Esas ve 2015/6841 Karar Sayılı Kararı

Türk Borçlar Kanunu ve İlgili Mevzuat

[1] Sağlam, İ. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar. Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(1), 29-48.

[2] Sağlam, İ. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar. Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(1), 29-48.

[3] Sağlam, İ. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar. Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(1), 29-48.