Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü (TBK m.316)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 316. maddesi, “Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu” başlığını taşımakta olup kiracının kiralananı kullanırken uyması gereken temel yükümlülükleri düzenlemektedir. Söz konusu hüküm uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenli biçimde kullanmakla yükümlüdür. Bunun yanı sıra kiralananın bulunduğu taşınmazda yaşayan diğer kişiler ile komşuların huzurunu bozmayacak biçimde davranmak ve gerekli saygıyı göstermek zorundadır.
TBK m.316’nın ikinci fıkrasında, kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması halinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar düzenlenmiştir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndermesi gerekmektedir. Bu ihtarda kiracıya aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre tanınmalı ve söz konusu aykırılığın belirtilen süre içinde giderilmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça ifade edilmelidir.
Buna karşılık konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira ilişkilerinde, kiraya verenin kiracıya önceden süre tanıma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu tür kira sözleşmelerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini derhal feshetme hakkına sahiptir.
Öte yandan TBK m.316’nın üçüncü fıkrasında bazı istisnai durumlar öngörülmüştür. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında dahi;
- kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,
- kiracıya süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının açıkça anlaşılması,
- ya da kiracının davranışlarının kiraya veren veya aynı taşınmazda yaşayan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi
durumlarında kiraya veren, kiracıya süre tanımaksızın yazılı bildirim yoluyla kira sözleşmesini derhal feshedebilir.
Bu düzenlemelerden hareketle, TBK kapsamında kiracının temel borçlarından birinin kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanmak ve komşuların huzurunu gözetmek olduğu görülmektedir. TBK m.316 hükmü ise bu yükümlülüğün ihlal edilmesi halinde uygulanabilecek hukuki yaptırımların çerçevesini ortaya koymaktadır.
Kiralananın Sözleşmeye Uygun Kullanılması ve Komşulara Saygı Yükümlülüğünün Kapsamı
TBK m.316 hükmü uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına, taşınmazın niteliğine ve kullanım amacına uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Bu çerçevede kiracının, kiralanana zarar verebilecek, taşınmazın yapısal bütünlüğünü bozabilecek veya kullanım ömrünü olumsuz etkileyebilecek davranışlardan kaçınması gerekir.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı bir ihtar göndererek aykırılığın en az otuz gün içinde giderilmesini talep edebilir. Bu süre içerisinde aykırılık giderilmediği takdirde kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkı doğacaktır.
Kira sözleşmelerinde çoğu zaman kiralananın hangi amaç doğrultusunda kullanılacağı açıkça belirlenmektedir. Bu husus özellikle taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılması bakımından önem taşımaktadır. Örneğin sözleşmede, konut niteliğindeki bir taşınmazın yalnızca mesken olarak kullanılacağı kararlaştırılabilir. Bunun yanında kiralananın kullanımına ilişkin başka sınırlamalar da öngörülebilir. Kiralananda yürütülebilecek ticari faaliyetlerin sınırlandırılması bu tür düzenlemelere örnek teşkil etmektedir.
Kiralananın kullanım amacının belirlenmesinde öncelikle kira sözleşmesindeki hükümler dikkate alınır. Sözleşmede bu konuda açık bir düzenleme bulunmaması halinde ise olağan kullanım amacı esas alınır. Olağan kullanım amacı belirlenirken taşınmazın niteliği ile yerel örf ve adetler göz önünde bulundurulur. Örneğin bir alışveriş merkezinde bulunan bağımsız bölümün konut olarak kullanılması hem taşınmazın niteliğine hem de yerel kullanım alışkanlıklarına aykırılık teşkil edecektir.
Sonuç olarak kiralananın kararlaştırılan kullanım amacına aykırı şekilde kullanılması, kira sözleşmesine aykırılık anlamına gelir ve TBK m.316 kapsamında kiraya verene sözleşmeyi feshetme dahil çeşitli hukuki imkanlar tanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/6432, Karar No: 2018/11200;
“Sözleşmede kiralananın kullanım şekli kafeterya olarak belirlenmiştir. Kiraya veren kiralananı sadece kafeterya olarak kullanılması için kiraya verdiğinden, onun rızasına aykırı her kullanma, akde aykırı bir kullanmadır. Bu kullanımın kiralanana zarar verip vermemesi önemli değildir.”[1]
Kullanım Amacına Aykırı Kullanım ve Akde Aykırılık
Yargıtay içtihatlarında da vurgulandığı üzere, kiralananın kira sözleşmesinde belirlenen kullanım biçimine aykırı şekilde kullanılması sözleşmeye aykırılık (akde aykırılık) teşkil etmektedir. Yüksek Mahkeme kararlarında, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanım amacının dışına çıkılarak kullanılması halinde, bu durumun akde aykırılık oluşturduğu; ayrıca bu aykırılığın değerlendirilmesinde kiralananın fiziksel olarak zarar görüp görmediğinin belirleyici bir unsur olmadığı ifade edilmektedir.
Nitekim Yargıtay kararlarında kiracının, kiralananı kullanırken hem sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına hem de taşınmazın niteliğine uygun hareket etmekle yükümlü olduğu belirtilmektedir. Aksi yöndeki kullanım biçimi, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcunun ihlali anlamına gelecektir.
Yargıtay bir kararında bu hususu şu şekilde ifade etmektedir:
“Kiracının kiralananı kullanması halinde, kiracı; kiralananı özüne ve sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun kullanmalıdır. Aksi takdirde kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırı davranmış olur.”
Benzer şekilde bir başka Yargıtay kararında da kiracının önemli borçlarından birinin kiralananı tahsis edildiği amaca uygun biçimde kullanmak olduğu vurgulanmış ve özellikle konut ile işyeri kullanımına ilişkin ayrımın önemine dikkat çekilmiştir:
“Kiracının önemli borçlarından biri de kiralananı kira sözleşmesinde öngörülen tahsis amacına uygun kullanmaktır. Örneğin konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması tahsis amacına uygun kullanma yükümlülüğüne aykırı olur.”
Bu çerçevede kira sözleşmesinde taşınmazın konut amacıyla kiralandığının açıkça kararlaştırılmış olmasına rağmen, kiracının taşınmazı bu amaç dışında kullanması; örneğin konut olarak kiralanan bir bağımsız bölümde ticari faaliyet yürütmesi, kira sözleşmesine aykırılık oluşturacaktır.
Bununla birlikte, kira sözleşmesinde taşınmazın kullanım amacına ilişkin açık bir düzenleme bulunmaması halinde dahi, taşınmazın niteliği ve yerel kullanım alışkanlıkları dikkate alınacaktır. Bu bağlamda konut niteliği taşıyan bir taşınmazda ticari faaliyette bulunulması, yerel adet ve kullanım biçimlerine aykırı olduğu için yine sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilebilecektir.
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Yükümlülüğü
Kiracı, kiralananı yalnızca sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun kullanmakla değil, aynı zamanda özenli bir şekilde kullanmakla da yükümlüdür. Bu yükümlülük, kiralananın fiziksel bütünlüğünün korunmasını ve taşınmazın gereksiz şekilde yıpratılmamasını kapsar.
Bu kapsamda kiracının, kiraya verenin açık rızası bulunmaksızın kiralananda kalıcı nitelikte değişiklikler yapması, özen borcuna aykırı davranış olarak değerlendirilecektir. Aynı şekilde kiralananın olağan kullanım sınırlarını aşacak biçimde yıpratılması veya zarar görmesine neden olacak şekilde kullanılması da kiracının özen yükümlülüğünün ihlali anlamına gelir.
Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü
TBK m.316/1 hükmü uyarınca kiracının bir diğer önemli yükümlülüğü ise komşulara gerekli saygıyı göstermektir. Kiracı, kiralananı kullanırken aynı taşınmazda yaşayan diğer kişilerin ve komşuların huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmak zorundadır.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı hareket etmesi, yani komşuların yaşamını olumsuz etkileyen davranışlarda bulunması halinde kiraya veren bakımından kira sözleşmesinin feshi gündeme gelebilecektir. Bu durumda TBK m.316’da öngörülen şartlar çerçevesinde kiraya veren, kiracıya ihtar göndererek aykırılığın giderilmesini talep edebilir; gerekli şartların oluşması halinde ise kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Davranması
Kiracının, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenlenen yükümlülüklere aykırı şekilde davranması halinde kiraya veren bakımından belirli hukuki imkanlar doğmaktadır. Söz konusu hüküm uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin doğrudan fesih yoluna başvurabilmesi için öncelikle kiracıya bir ihtar gönderilmesi gerekmektedir.
Bu kapsamda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmeye aykırı davranışın en az otuz gün içerisinde giderilmesini talep etmelidir. Gönderilecek ihtarda, belirtilen süre içinde aykırılığın ortadan kaldırılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açık bir şekilde ifade edilmelidir. Kiracıya tanınan süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda ise kiraya veren, kira sözleşmesini feshetme hakkını kullanabilecektir.
TBK m.316’da yer alan süre düzenlemeleri nispi emredici nitelik taşımaktadır. Bu nedenle kiracı lehine olacak şekilde, örneğin aykırılığın giderilmesi için tanınacak sürenin uzatılması mümkündür. Buna karşılık kiraya veren lehine olacak şekilde kiracıya ihtar gönderme yükümlülüğünün kaldırılması, kiracıya tanınması gereken sürenin kısaltılması veya benzeri düzenlemeler yapılması hukuken geçerli kabul edilmemektedir.
Dolayısıyla kira sözleşmesine, kiraya verenin kiracıya süre vermeksizin doğrudan fesih hakkını kullanabileceğine veya kanunda öngörülen sürenin daha kısa uygulanacağına ilişkin hükümler konulması hukuki sonuç doğurmayacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/8658, Karar No: 2018/173;
“Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” [2]
Bu çerçevede, kiracıya yöneltilecek yazılı ihtarda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıya en az otuz günlük bir süre tanınması zorunludur. Söz konusu ihtarda, kiracıdan sözleşmeye aykırı davranışın belirtilen süre içerisinde giderilmesi talep edilmeli ve bu süre içinde aykırılığın ortadan kaldırılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği hususu açık bir şekilde bildirilmelidir.
Bununla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin üçüncü fıkrasında bazı istisnai durumlar öngörülmüştür. Anılan düzenleme uyarınca; kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya süre verilmesinin sonuç doğurmayacağının açıkça anlaşılması veya kiracının yükümlülüklerine aykırı davranışlarının kiraya veren ya da aynı taşınmazda yaşayan diğer kişiler ile komşular bakımından katlanılamaz bir hal alması durumlarında kiraya verenin ayrıca ihtar gönderme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Bu gibi hallerde kiraya veren, kiracıya yalnızca yazılı bir bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini derhal feshetme hakkını kullanabilecektir. Böylece kanun koyucu, özellikle kiralananın ciddi biçimde zarar görmesi veya taşınmazda yaşayan kişiler bakımından durumun çekilmez bir boyuta ulaşması halinde kiraya verene ivedi şekilde sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanımıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2017/1770, Karar No: 2021/1738;
“Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.” [3]
Kiraya Verenin İhtar Gönderme Yükümlülüğü ve Fesih İmkânı
Bu çerçevede kiraya verenin, kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarının Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenen istisnai haller kapsamında bulunup bulunmadığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmesi gerekir. Yapılan değerlendirme sonucunda kiracının davranışlarının anılan hükümde sayılan ağır nitelikli durumlar kapsamında olmadığı anlaşılırsa, kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndermesi gerekmektedir.
Gönderilecek ihtarda, kiracıdan sözleşmeye aykırı davranışın en az otuz gün içinde giderilmesi talep edilmeli ve belirtilen süre içerisinde aykırılığın ortadan kaldırılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği hususu açıkça bildirilmektedir.
Buna karşılık kiracının sözleşmeye aykırı davranışının TBK m.316/3 hükmünde belirtilen durumlardan birine girmesi halinde, kiraya verenin kiracıya süre tanıma veya ihtar gönderme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Bu gibi durumlarda kiraya veren, kiracıya yönelteceği yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal sona erdirebilir.
Kiracının Verilen Süre İçinde Aykırılığı Gidermemesi
Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde, TBK m.316/3 kapsamında değerlendirilebilecek istisnai durumlar dışında, kiracıya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre tanınması zorunludur. Bu doğrultuda kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek yazılı ihtarda, belirtilen süre içinde aykırılığın ortadan kaldırılmaması halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
Kiracının gönderilen ihtara rağmen sözleşmeye aykırı davranışını sürdürmesi ve verilen süre içerisinde aykırılığı gidermemesi durumunda, kiraya veren bakımından yargı yoluna başvurma imkanı doğacaktır. Bu durumda kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemiyle dava açabilir.
Ancak dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken önemli bir usulî şart bulunmaktadır. 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı bakımından zorunlu arabuluculuk dava şartı getirilmiştir. Bu nedenle, İcra ve İflas Kanunu kapsamında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılabilmesi için öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulmuş olması gerekmektedir.
Dolayısıyla kiraya verenin, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları sebebiyle tahliye talebinde bulunabilmesi için, dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlaması hukuken zorunludur.
[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/6432, Karar No: 2018/11200.
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/8658, Karar No: 2018/173.
[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2017/1770, Karar No: 2021/1738.