İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre kiraya veren yalnızca iki halde kiracısını ilamsız icra yoluyla tahliye ettirebilir. Bu hallerden ilki kira bedelinin ödenmemesi iken diğer hal kira sözleşmesinin süresinin sona ermesidir.
İlamsız icra yoluyla kiralanan taşınmazın tahliyesine imkân veren hallerden ilki olan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte kiraya veren alacağının yanı sıra tahliyeyi de talep edebilir. Ancak borçlu kiracı borcunu öderse tahliye gerçekleştirilemez.
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesinde ise herhangi bir alacak talebi yoktur; yalnızca kiralananın tahliyesi talep edilmektedir. Hatta kiraya veren bu takip yoluna herhangi bir kira alacağı olmasa dahi yalnızca kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi nedeniyle başvurabilir.
Her iki takip yolu bakımından önem arz eden iki husus vardır. Bu hususlardan ilki taraflar arasında bir kira sözleşmesinin olması gerektiğidir. İkinci husus ise söz konusu kira sözleşmesinin konusunun bir taşınmaz olmasıdır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Kiracının vadesi gelmiş kira bedellerini ifa etmemesi halinde kiraya veren yalnızca ödenmeyen kira bedelleri bakımından ilamsız icra yoluna başvurabileceği gibi kira bedellerinin ödenmesinin yanı sıra tahliye talebinde de bulunabilir. Belirtmek gerekir ki bu durumda takip talebine muhakkak tahliye isteği yazılmalıdır.
Ayrıca kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle tahliye talebinde kiracının tahliyesinin istenebilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin bulunması zorunlu değildir. Kiracı kira ilişkisini inkâr etmez veyahut takibe itiraz etmezse kira ilişkisini kabul etmiş sayılır ve tahliyeye devam olunur.
Takip talebi üzerine kendisine ödeme emri tebliğ edilen kiracı 7 gün içerisinde kira ilişkisine ve/veya kira alacağına itiraz edebilir. Kiracının itirazı üzerine takip durur. Bir diğer ihtimal ise kiracının ödeme emrine itiraz etmeyerek Türk Borçlar Kanunu uyarınca adi kiralarda 10 gün içinde; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise 30 gün içerisinde borcunu ödemesidir. Bu durumda takip sona erer ve kiraya verenin kiracının tahliyesini talep etmesine imkân kalmaz. Belirtmek gerekir ki kiracının kira bedellerinin tamamını ödememesi durumunda kiraya veren ödenmeyen kira bedelleri bakımından takibe devam edilmesini ve tahliyeyi talep edebilir.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve borcu da ödememesi halinde alacaklı borçlunun mallarının haczedilmesini icra dairesinden isteyebilir. Ancak dikkat edilmelidir ki bu durumda tahliye talebi icra dairesine yöneltilemez. Tahliyenin icra mahkemesinden talep edilmesi gerekmektedir. Alacaklı tahliyeyi ödeme süresinin bitimini takip eden 6 ay içinde istemelidir. İcra mahkemesinin tahliye kararına karşı kanun yollarına başvurmak mümkündür ancak kanun yollarına başvurmak tahliye kararının kesinleşmesine engel olmaz. Diğer bir ifadeyle kanun yollarına başvurulmuş olsa dahi icra mahkemesinin tahliye kararına dayanılarak tahliye gerçekleştirilir. Tahliye için gerekli tek şart kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmiş olmasıdır.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde kiraya verenin duran takibin devam etmesini sağlamak amacıyla 6 ay içinde icra mahkemesine itirazın kaldırılması talebinde bulunması gerekir. İtirazın kaldırılması yolunda tahliye talep edilmemişse icra mahkemesi tahliyeye karar vermez, yalnızca itirazın kaldırılmasına karar verir.
Borçlu kira sözleşmesine veya imzaya karşı koymuş fakat alacaklının elinde noter tarafından onaylanmış yahut düzenlenmiş bir belge yoksa alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez.[1] Bu durumda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Borçlu imza ve kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunmuşsa ve alacaklı itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden talep etmişse bu durumda kiracının itiraz sebebini İcra ve İflas Kanunun 68. Maddesinde yer alan belgelerle ispatlamalıdır.
Ayrıca kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız icra yolunda icra mahkemesi itirazın kaldırılmasının yanı sıra talep edilmiş olması kaydıyla inkâr tazminatına ve kötü niyet tazminatına da hükmedebilir.
Üzerinde durulması gereken son husus ise kiracının birden fazla kişi olması halidir. Eğer yalnızca ödenmeyen kira bedelleri talep edilmekteyse bu durumda her bir kiracı için ayrı ayrı veya birlikte takip başlatılabilir. Bu halde ihtiyari takip arkadaşlığı söz konusudur. Ancak kira alacağının yanı sıra tahliye de talep edilmekteyse tahliye borcu bölünemeyen bir borç olduğundan kiracılar bakımından zorunlu takip arkadaşlığı söz konusudur. Diğer bir deyişle, takip talebinin tüm kiracılara yöneltilmesi gerekmektedir. Konuya ilişkin olarak Yargıtay
12. Hukuk Dairesi’nin 2015/111 Esas ve 2015/9607 Karar Sayılı Kararı Şöyledir;
Tahliye hakkı bölünemeyen haklardan olup kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan borçlulardan sadece biri hakkında takip yapılması halinde bu takip bu hali ile kesinleşse dahi borçlunun taşınmazdan tahliyesi yapılamaz.
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde muhakkak yazılı bir kira sözleşmesinin olması gereklidir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi tek başına tahliyeye imkân vermez, bu durumda kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuş olması da gereklidir. Yargıtay, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesini kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması şartına bağlamaktadır. Ayrıca kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde takip başlatılmalıdır. Söz konusu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Bu süre geçirildikten sonra kira sözleşmesi uzamış sayılır, diğer bir ifadeyle tahliye talep edilemez.
Takip talebi üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emri üzerine borçlu 7 gün içinde itiraz edebileceği gibi 15 gün içinde taşınmazı tahliye de edebilir. Aksi halde icra dairesi tarafından zorla çıkarılır. Borçlunun tahliye emrine itiraz etmesi halinde ise takip durur ve kiraya verenin icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir. İcra mahkemesinin itirazın kaldırılması kararı üzerine takip kesinleşir, buna rağmen borçlu taşınmazı tahliye etmezse veya tahliye emrine itiraz etmeyip 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmezse alacaklının talebi üzerine zorla tahliye edilir.
Belirtmek gerekir ki kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız takipte icra mahkemesi inkâr ve kötü niyet tazminatına hükmedemez.
Üzerinde durulması gereken bir diğer husus taşınmazda üçüncü kişilerin bulunması halidir. Borçlunun kan ve sıhri alt ve üst soyu, kocası veya karısı, ikinci dereceye kadar kan veya sıhri hısımları, iş ortakları ve borçluya bağlı olarak taşınmazda oturanlar üçüncü kişi olarak kabul edilmemektedir. Dolayısıyla bunların taşınmazda bulunması tahliyeye engel teşkil etmemektedir. Ancak bunlar dışındaki kişiler üçüncü kişi sayılırlar. Üçüncü kişiler taşınmazı işgalde haklı olduğunu gösterir bir resmî belge sunar ise taşınmazdan tahliye edilemez. Üçüncü kişiler kira sözleşmesinden önceki bir tarihten beri taşınmazda olduğunu beyan eder ve bu beyan doğrulanırsa bu durumda icra müdürü tahliyeyi erteler ve üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir. İcra mahkemesi tahliye kararı verebileceği gibi taraflardan birinin 7 gün içinde genel mahkemede dava açmasına da karar verebilir. Dava açmayan tarafın iddiasından vazgeçtiği kabul edilir. Konuya ilişkin olarak Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2015/7444 Esas ve 2015/17397 Karar Sayılı Kararı Şöyledir;
İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesi uyarınca, şikâyette bulunan kişi borçluya (babasına) tabi olarak taşınmazda oturmakta olduğundan bu madde hükmünün uygulanmasında 3. şahıs sayılmaz. Aynı maddenin birinci fıkrası gereğince şikayetçinin, tahliyesi istenen taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge de sunmadığı görülmekle, şikâyetin reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.
KAYNAKÇA
Atalı, Ermenek, Erdoğan, İcra ve İflas Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2015/111 Esas ve 2015/9607 Karar Sayılı Kararı
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2015/7444 Esas ve 2015/17397 Karar Sayılı Kararı
İcra ve İflas Kanunu ve İlgili Mevzuat
[1] Atalı, Ermenek, Erdoğan, İcra ve İflas Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021