Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinde güçlü konumda olan kiraya verenin, kiralanın kullanımı ile ilgili olmayan bir borcu kiracıya dayatmasının önüne geçmek amacıyla, kira hukukunda bağlantılı sözleşme yapma yasağına yer vermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Bağlantılı Sözleşme’ başlıklı 340. maddesi; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağı hükmünü haizdir.
Hükme göre, bağlantılı sözleşme yasağının söz konusu olabilmesi için gerekli ilk şart, kira ilişkisinin konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olmasıdır. Diğer bir deyiş ile taşınır kirasında veya arazi kirasında bağlantılı sözleşme yasağına ilişkin 340. madde hükmü uygulama alanı bulamayacaktır.
Yasağın devreye girmesi için gerekli ikinci şart, kira sözleşmesinden ayrı bir sözleşmenin yapılması ve kira sözleşmesinin kurulmasının ya da sürdürülmesinin bu sözleşmeye bağlanmış olması şartıdır. Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nun ‘bağlantılı sözleşme’ başlıklı 340. maddesi ‘bağlantılı sözleşmenin’ geçersiz olacağından söz etmekte ise de bağlantılı hususun ayrı bir sözleşmede veya kira sözleşmesinin bir hükmü olarak düzenlenebileceği kabul edilmektedir.
Bağlantılı sözleşme yapma yasağına ilişkin üçüncü şart, kiracı, bağlantılı sözleşme ile kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan borç altına girmiş olmasıdır. Başka bir deyişle, kiracının üstlendiği borç, kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin ise, bu durumda bağlantılı sözleşme yapma yasağına ilişkin hüküm uygulama alanı bulamayacaktır. Öğretide, bağlantılı sözleşmenin kiralananın kullanımı ile doğrudan bağlantılı olup olmadığının şüpheli olduğu hallerde, doğrudan bağlantının varlığı kabul edilmektedir. İsviçre Federal Mahkemesine göre, bağlantılı sözleşmede yer alan edimlerin arasında önemli ölçüdeki dengesizliğin bulunması halinde doğrudan ilgi bulunsa dahi bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilmelidir. Örneğin, alışveriş merkezinde kiralanan yere belli sayı ve aralıklarla yangın söndürme sistemi konulması kiraya veren açısından önemli bir husustur. Bu nedenle alışveriş merkezi yönetimleri kira sözleşmesinden önce bu yangın söndürme sistemlerini kendileri takarak bunları kira sözleşmesi ile kiracıya satmaktadır. Her ne kadar bu satım sözleşmesinin kiralananın kullanımıyla doğrudan bağlantılı olduğunu kabul etmek mümkün ise de bu sistem fahiş fiyat üzerinden satılıyorsa, diğer bir ifade ile, edimler arasında ‘aşırı bir dengesizlik’ oluşmakta ise, İsviçre Federal Mahkemesi bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağını kabul etmektedir. Belirtmek gerekir ki, sadece edimler arasında aşırı bir dengesizliğin bulunması nedeniyle bağlantılı sözleşmenin mutlak olarak geçersiz olduğu kabul edilemez. Ancak edimler arasında aşırı dengesizliğin bulunması dayatmanın varlığını göstereceğinden dayatmanın bulunmadığı ispat edilmelidir. Aksi halde bağlantılı sözleşme yasağına ilişkin hüküm uygulama alanı bulacaktır.[1]
Bu çerçevede, üzerinde durulması gereken bir diğer husus, kiraya verenin, belirli bir malın ya da hizmetin belirli bir kişiden ya da kendisinden alınmasını zorunlu kıldığı hallerdir. Örneğin, işyeri kiralarında sigorta yapma zorunluluğu kural olarak bağlantılı sözleşme yapma yasağına aykırılık teşkil etmemektedir. Ancak bu sigortanın mutlaka belli bir sigorta şirketinden yaptırılması zorunlu kılınmış ise, bu husus bir dayatmanın varlığı anlamına gelecektir. Bu durumda dayatmanın bulunmadığı ispat edilemediği takdirde bağlantılı sözleşme yasağına aykırılık gündeme gelecektir.[2]
Bağlantılı sözleşme yasağı bakımından gerekli bir diğer şart, kiracının yararının bulunmamasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi, bağlantılı sözleşmenin geçersiz olması için, kiracının yararının bulunmaması gerektiğini hüküm altına almaktadır. Diğer bir ifade ile, yapılan bağlantılı sözleşme kiralananın kullanımı ile doğrudan ilgili olmasa dahi, kiracının yararı var ise bu durumda bağlantılı sözleşme geçerliliğini koruyacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 340. maddesi bağlantılı sözleşmelere ilişkin yaptırımın geçersizlik olduğunu düzenlemektedir. Kanun’un gerekçesinde bu geçersizliğin türünün kesin hükümsüzlük olduğu belirtilmiştir. Öğretideki ağırlıklı görüş de bu yöndedir. Dolayısıyla, bahsi geçen yukarıdaki şartların varlığı halinde, bağlantılı sözleşme geçmişe etkili olarak geçersiz olur. Hâkim geçersizliği resen dikkate alır.
[1] İnceoğlu, M. M., & Baş, E. KİRA HUKUKUNDA BAĞLANTILI SÖZLEŞME YAPMA YASAĞI. Journal of Istanbul University Law Faculty, 70(2).
[2] İnceoğlu, M. M., & Baş, E. KİRA HUKUKUNDA BAĞLANTILI SÖZLEŞME YAPMA YASAĞI. Journal of Istanbul University Law Faculty, 70(2).