Kira bedelinin dayandığı işlem temelinin ortadan kalkmasını gerektirecek gelişmelerin vuku bulması halinde, taraflar hâkimden sözleşmeye müdahale etmesini ve kira bedelini değişen koşullara uyarlanmasını talep edilebilir. Uyarlama talebi kiracı veya kiraya veren tarafından yapılabilir. Bu durumda kiracının talebi kira bedelinin indirilmesini, kiraya verenin talebi ise enflasyon karşısında kira bedelinin değer kaybetmesi nedeniyle arttırılmasını içerir. Belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinin değişen şartlara uyarlanması için açılacak dava sıkı şartlara bağlanmaktadır. Nitekim Yargıtay, uyarlama davalarını “istisnai, ikinci derecede (tali), yardımcı nitelikte” kabul etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tarih 11.09. 2018, Esas No: 2017/13096, Karar No: 2018/8263;
“Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.”[2]
Bu şartlardan ilki; öngörülemez ve olağanüstü bir durum değişikliğinin gerçekleşmiş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 138, ancak sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olmayan fakat sonradan ortaya çıkan olağanüstü nitelikte bir durumun varlığı halinde sözleşmenin uyarlanmasına cevaz vermektedir. Daha açık bir ifade ile, sözleşmenin uyarlanması, yalnızca sonradan durumun değişmesi halinde mümkündür. Dolayısıyla sözleşme kurulduğu anda mevcut olan bir duruma dayanarak uyarlama talep edilmesi mümkün değildir. Ayrıca sonradan gerçekleşen değişiklik sözleşme dışı unsurlara ilişkin olmalıdır. Bunlar; yabancı para borcunda yaşanan yüksek kur farkı, enflasyon nedeniyle kira bedelindeki olağanüstü artış, doğa olayları nedeniyle hasatın azalması gibi hallerdir. Sözleşmenin içeriğine dair unsurlarda değişiklik meydana gelmişse, bu değişikliğe uyarlamaya ilişkin hükümler uygulanamaz.
İkinci olarak; olağanüstü durum uyarlamayı isteyen taraftan kaynaklanmamış olmalıdır. Bu çerçevede, uyarlama talep edene herhangi bir kusur izafe edilememeli; uyarlama talep eden olağanüstü duruma sebebiyet vermek bakımından kusurlu bulunmamalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2014/1614, Karar No: 2014/900;
“…a) Öngörülmez bir dış olayın sebep olması: Söz konusu dış olay, bir kişi olayı olmamalıdır. Diğer taraftan bu olay öngörülemez olmalı ve sözleşmenin dengesi, yargıçtan müdahale talep eden tarafın kusurundan kaynaklanmaksızın bozmuş olmalıdır.
b) Sözleşme ekonomisinin bozulması: Yargıç, yalnızca sözleşme henüz ifa edilmediği takdirde Emprevizyon Kuramı çerçevesinde müdahale edebilir. Öngörülemez olgular, taraflar arasındaki dengeyi bozmuş olmalıdır. Bu hal özellikle sinallagmatik sözleşmelerde, edim ve karşı edim arasındaki ilişkinin bozulmasında söz konusu olur.
c) Objektif olarak katlanılması beklenebilecek rizikonun aşılmış olması gerekir. Federal Mahkeme içtihatlarında denge bozukluğunun önemli, açık ve aşırı olması aranmaktadır. Bu nedenle, her somut olayda, objektif bir değerlendirme ile, emprevizyon kuramını ileri süren tarafın üstlenmesi gereken azami rizikonun belirlenmesi gerekir. Eğer bu riziko aşılmışsa, yargıç sözleşmeye el atabilecektir.”[3]
Uyarlanma bakımından gerekli üçüncü şart, borçludan borcunu ifa etmesinin beklenemeyecek olmasıdır. Diğer bir deyiş ile, ancak sonradan gelişen esaslı ve önemli değişiklik, işlemin temelinin çökmesine sebebiyet vermelidir ki uyarlama davası açma imkânı hasıl olsun. Belirtmek gerekir ki, bu değişiklikler yalnızca aşırı ifa güçlüğü ile sınırlı değildir, edimin dengesinin bozulması ve hedeflenen amacın boşa çıkması gibi durumları da uyarlama davası açılması mümkündür.
Dördüncü şart, edimin henüz ifa edilmemiş olması veya ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olmasıdır. İhtirazi kayıt; kiracının kira bedelini öderken, kiraya verenin ise ödemeyi kabul ederken karşı tarafa yönelttiği uyarlama davasına yönelik talep hakkını saklı tuttuğuna yönelik irade beyanıdır. Belirtmek gerekir ki bu beyan herhangi bir geçerlilik şekline tabi değildir, ancak yazılı yapılmasında yarar vardır. Ayrıca kiracının kira bedeli için yapacağı uyarlama talebi açısından ihtirazi kaydın her kira dönemi için ayrı ayrı olmasına gerek yoktur. Kiracı bu kaydın, ihtirazı kayıttan sonraki ödeyeceği tüm kira bedellerine yönelik yapıldığını belirterek, ödediği tüm kiraları kapsayacak biçimde konulmasını sağlayabilir. Yargıtay, ihtirazi kaydın konulmamış olmasının uyarlama davasının reddini gerektirmeyeceği yönünde kararlar vermektedir. Diğer yandan, Yargıtay kiraya veren tarafından uzun süre itiraz edilmediği halde, geçmişe dönük beş yıllık kira farkı alacağını talep edebileceği yönünde hüküm de tesis etmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tarih 24.01.2019, Esas No: 2018/7863, Karar No: 2019/534;
“Mahkemece bozma gereği bilirkişi incelemesi yapılmamış, davacı kiracının borcunu aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ödeme yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kira borcu dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olup, tek seferde ifa ile borç sona ermemektedir. Davacı kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olması uyarlama davası açma hakkını engellemez”[4]
Kira bedelinin uyarlanması bakımından gerekli beşinci şart, söz konusu esaslı değişikliğin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra gerçekleşmiş olmasıdır. Ancak borçlunun temerrüde düştüğü hallerde temerrüt sonrasında gerçekleşen olağanüstü değişiklikler bakımından kural olarak uyarlama talep edilemeyecektir. Örneğin yabancı para birimindeki artış, borçlunun temerrüdünden sonra gerçekleşmiş ise- borcu ödeseydi bu durumundan etkilenmeyecek olması nedeniyle- rizikoyu borçlu üstlenecek ve sözleşmenin uyarlanmasını talep edemeyecektir.
Altıncı şart, kira sözleşmelerinin uzun süreli olması gerektiğidir. Bu şart Yargıtay kararlarından kaynaklanmaktadır. Yargıtay kira sözleşmeleri bakımından uyarlama davasının kabul edilmesi konusunda kısıtlayıcı bir yaklaşım benimsemekte ve kira uyarlama davasının açılabilmesi için “uzun süreli” bir kira sözleşmesinin varlığını aramaktadır. Yargıtay tarafından benimsenen esaslar dikkate alındığında, taraflarca kararlaştırılan kira parasının, işlem temeline bağlı olarak yeniden günün koşullarına uyarlanabilmesi için; uzun süreli bir sözleşmenin olması, hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülmeyen değişiklikler olması, bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması, oluşan olağanüstü koşullar altında kira ilişkisinin devamının katlanılmaz hale gelmesi gerekmektedir. Dolayısıyla kısa süreli, örneğin bir yıl süreli kira sözleşmelerinde kural olarak uyarlama talep edilmesi mümkün değildir. Söz konusu kısa süreli sözleşmelerde, kiraya verenin, gelecek her yıl için kira parasının artırılmasını isteme hakkı vardır. O halde kısa süreli kira sözleşmelerinde, dönem sonuna dek taraflarca kararlaştırılan kira parası geçerli olacaktır.[5]
[1] Söz konusu çalışmada şu akademik bilgileri haiz akademik makaleden yararlanılmıştır: Kara Kılıçarslan, S. (2025). Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 29(2), 535-580. https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1510350
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tarih 11.09. 2018, Esas No: 2017/13096, Karar No: 2018/8263.
[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2014/1614, Karar No: 2014/900.
[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tarih 24.01.2019, Esas No: 2018/7863, Karar No: 2019/534.
[5] Court of Cassation, 3rd Civil Chamber, Date: January 24, 2019, Merits No: 2018/7863, Decision No: 2019/534