Arsa payı kavramı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Tanımlar” başlıklı 2. maddesinde, arsanın bu Kanun’da öngörülen esaslar çerçevesinde bağımsız bölümlere özgülenen ortak mülkiyet paylarını ifade eden bir terim olarak tanımlanmıştır.
Bu tanımdan hareketle arsa payının, bağımsız bölümlere bağlı olarak tesis edilen bir ortak mülkiyet payı niteliği taşıdığı açıktır. Dolayısıyla, arsa payından söz edilebilmesi için, ilgili taşınmaz üzerinde kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulmuş olması zorunludur.
Arsa payının hangi esaslara göre belirleneceği hususu ise 634 sayılı Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Anılan hükme göre, kat mülkiyeti ve kat irtifakı; ana gayrimenkulü oluşturan her bir bağımsız bölümün konumu ve yüzölçümü dikkate alınarak belirlenen değerleri ile orantılı biçimde, projede her bağımsız bölüm için özgülenen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına uygun şekilde açıkça gösterilmesi suretiyle tesis edilmektedir.
Bununla birlikte önemle vurgulamak gerekir ki, arsa payının tespitinde yalnızca Kanun’da açıkça belirtilen konum ve büyüklük kriterleriyle yetinilmemektedir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında da benimsendiği üzere, bağımsız bölümlerin değerini etkileyen farklı unsurların da değerlendirmeye dahil edilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda, her bir bağımsız bölümün kendine özgü nitelikleri ve değerine etki eden diğer faktörler de arsa payının belirlenmesinde göz önünde bulundurulmaktadır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/2569, Karar No: 2017/6174;
“Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”[1]
Arsa payına ilişkin olarak göz ardı edilmemesi gereken bir diğer husus, bu payın bağımsız bölümle olan sıkı ve ayrılmaz bağlılığıdır. 634 sayılı Kanun’un 5. maddesinin birinci fıkrasında açıkça ifade edildiği üzere, kat mülkiyetinin devri veya miras yoluyla intikali halinde buna bağlı arsa payı da kendiliğinden yeni malike geçmektedir. Aynı düzenleme uyarınca arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından bağımsız olarak devredilemez; tek başına miras yoluyla intikal edemez ve ayrıca başka bir ayni hakka konu edilemez. Bu yönüyle arsa payı, bağımsız bölümün hukuki kaderine tabi olan tamamlayıcı bir unsur niteliği taşımaktadır.
Arsa payının büyüklüğü ve oranı, ana gayrimenkulün yönetimi, ortak alanların kullanımı ve kamulaştırma süreçleri bakımından belirleyici bir rol oynamaktadır. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin dördüncü fıkrasında, yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile atanacağı düzenlenerek, arsa payının yönetim mekanizmasındaki etkisi ortaya konulmuştur. Benzer şekilde Kanun’un 42. maddesinin birinci fıkrasında, ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilavelerin ancak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karar doğrultusunda gerçekleştirilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme de arsa payının, ortak alanlara ilişkin tasarruflarda belirleyici bir ölçüt olduğunu açıkça göstermektedir.
Öte yandan, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki kullanma hakları düzenlenmiş; bu hakkın kapsamının, aksi kararlaştırılmadıkça, her bir kat malikine ait arsa payı oranında belirleneceği ifade edilmiştir. Buna göre kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve benzeri ortak kullanım alanlarından yararlanma, kural olarak arsa payı oranına göre şekillenmektedir.
Arsa payının önemi, ana gayrimenkulün tamamen ortadan kalkması veya kamulaştırılması gibi durumlarda da kendisini göstermektedir. Nitekim Kanun’un 46. maddesinin son fıkrasında, ana gayrimenkulün kamulaştırılması halinde her bir bağımsız bölüm için belirlenecek kamulaştırma bedelinin; ilgili bölümün arsa payı ve eklentileri dikkate alınarak ayrı ayrı tespit edileceği ve hak sahiplerine bu doğrultuda ödeme yapılacağı düzenlenmiştir.
Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, arsa payının kat malikleri ve kat irtifakı sahipleri açısından son derece önemli haklar doğurduğu açıktır. Bu nedenle arsa paylarının belirlenmesi sürecinde, hukuka uygunluk, objektiflik ve hakkaniyet ilkelerine azami özen gösterilmesi gerekmektedir. Aksi halde, hatalı şekilde belirlenen arsa payları, kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin haklarını gereği gibi kullanamamalarına yol açabilecek ve çeşitli uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilecektir.
Arsa payının düzeltilmesine ilişkin dava da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükme göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak tahsis edilmemiş olması halinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, bu payların yeniden belirlenmesi amacıyla yargı yoluna başvurabilmektedir.
Uygulamada arsa payının belirlenmesinde birden fazla ölçütün dikkate alınması gerektiğinden, her zaman isabetli sonuçlara ulaşılması mümkün olamamaktadır. Özellikle bağımsız bölümlerin, arsa payları önceden belirlenmiş projeler üzerinden satışa sunulduğu durumlarda, gerekli özenin gösterilmemesi sebebiyle arsa paylarının hatalı şekilde tespit edilmesi söz konusu olabilmektedir.
Bu gibi hallerde arsa payının düzeltilmesi davası açılarak, gerçeğe uygun olmayan payların yeniden düzenlenmesi talep edilebilmektedir. Söz konusu dava; kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri tarafından açılabileceği gibi, bu kişilerin kanuni temsilcileri ve mirasçıları tarafından da ikame edilebilmektedir. Buna karşılık, kanun koyucu dava açma hakkını sınırlı olarak belirlediğinden, kiracıların bu davayı açma ehliyeti bulunmamaktadır.
Arsa payının düzeltilmesi davası bakımından herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Bu yönüyle dava, ayni hakka dayanan bir dava niteliği taşımakta olup, gerekli şartların varlığı halinde her zaman açılabilmektedir. Ancak bu davanın açılabilmesi için, arsa paylarının hatalı şekilde belirlenmiş olması temel bir koşuldur. Başka bir anlatımla, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının bu bölümlerin gerçek değerleriyle orantılı olmadığının somut şekilde ortaya konulması gerekmektedir.
Son olarak, arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Görevli Mahkeme” başlığını taşıyan ek 1. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetki bakımından ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinin birinci fıkrası gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu itibarla, arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalar, uyuşmazlığa konu ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmak durumundadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Esas No: 2023/5293, Karar No: 2024/1926;
“Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması olup bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm delilleri değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.”[2]
[1] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, Esas No: 2017/2569, Karar No: 2017/6174.
[2] Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Esas No: 2023/5293, Karar No: 2024/1926.