Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun madde 299 ve devamı hükümlerinde düzenlenmektedir. Kanun’un 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme uyarınca kiraya veren kira konusunu kullanıma hazır ve uygun bir biçimde kiracıya teslim etmeyi üstlenirken, kiracı da bunun karşılığında bir bedel ödeme borcu altına girmektedir. Ayrıca kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira konusu şeyin maliki olması gerekmemektedir. Hatta kira sözleşmesi kapsamında birden fazla kiracı veya birden fazla kiraya verenin bulunması da mümkündür.
Diğer yandan, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B hükmüne göre kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmektedir. Söz konusu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle uygulanmaya başlamıştır. Kira ilişkisinden kaynaklanan kira alacağı, kira bedelinin tespiti, uyarlama, kiralananın geri verilmesi, kiralananın gösterilmesine izin verme ve güvence konularında uyuşmazlık meydana gelmişse dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur.
Ancak 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B hükmü, dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında kalan hallere yer vermektedir. Hükme göre, İcra ve İflas Kanunu’nun ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. Belirtmek gerekir ki, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yolunda itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine başvurulan hallerde itirazın kaldırılabilmesi için kiraya verenin elinde noter tarafından düzenleme ya da onaylama şeklinde yapılmış bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Eğer kiraya verenin elinde böyle bir sözleşme varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kiraya verenin elinde sadece kiracı tarafından imzalanmış bir kira sözleşmesi varsa veya kira sözleşmesi yazılı yapılmamış ise sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açılabilmesi için önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Kiracı, kira sözleşmesi dışında örneğin kira alacağına itiraz etmişse, kiraya veren icra mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Kiracının, itiraz sebeplerini İcra ve İflas Kanunu’nun m. 269/c hükmündeki belgelerle ispatlaması gerekir. Kiracı, bu belgelerden biri ile borcun sona erdiğini veya borçlu olmadığını ispatlayamazsa, icra mahkemesince itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilir. Bu durumda arabuluculuk bir dava şartı değildir.
Diğer yandan kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurulması halinde, kiraya verenin elinde noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanmış bir kira sözleşmesi ya da yazılı tahliye taahhüdü varsa, kiracının tahliye emrine süresinde itiraz etmesi durumunda, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Burada arabuluculuk dava şartı değildir. Kiraya verenin elinde bu belgeler yoksa sulh hukuk mahkemesinde dava açma yoluna gidebilir ve bu dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk zorunludur.
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sürecini kiraya veren veya kiracı başlatabilir. Kiraya veren veya kiracının arabuluculuk bürosuna başvurmasıyla birlikte hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri durur.
Tarafların anlaşması, arabuluculuk için daha fazla çaba sarf edilmesinin gereksiz olduğunun tespit edilmesi, taraflardan birisinin çekilmesi, uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olmadığının tespit edilmesi ve taraflardan birisinin ölümü hallerinde ise arabuluculuk süreci sona erer. Sürecin anlaşma dışındaki diğer sebeplerle sona ermesi halinde tarafların anlaşamadıkları kabul edilir.
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk faaliyeti sona erdiğinde sürecin ne şekilde sonuçlandığının son tutanak ile belgelendirilmesi gerekir. Son tutanakta sürecin anlaşmayla veya anlaşmamayla sonuçlandığı belirtilir. Ayrıca son tutanak, arabulucu ve taraflarca veya kanuni temsilcileri ya da avukatları tarafından imzalanmalıdır.
Belirtmek gerekir ki arabuluculuk sürecinin sonunda tarafların anlaşmaları halinde yapılan anlaşma şekle tabi değildir. Dolayısıyla anlaşma sözlü de yapılabilir. Ancak sözlü yapılan bir anlaşmaya icra edilebilirlik şerhi verilmesi mümkün değildir. Kiraya veren ile kiracı arasında yazılı anlaşma belgesi düzenlenmeyen hallerde tarafların anlaştıkları hususlar konusunda son tutanağa bakılmalıdır. Kanaatimizce son tutanakta tarafların veya avukatlarının ya da yetkili temsilcilerinin imzasının bulunması halinde bu belge arabulucu tarafından da imzalandığından son tutanağın arabuluculuk anlaşma belgesi olarak kabul edilmesi gerekir.[1]
Ayrıca taraflar arasındaki anlaşmanın icrası için anlaşma içeriğinden kiraya veren ve kiracının edimlerinin açık bir şekilde anlaşılması gerekir. Yargıtay, arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşılan hususlara ve tarafların yerine getirmeleri gereken edimlere açık bir şekilde yer verilmesi gerektiği görüşündedir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 31.10.2022 Tarihli Esas No: 2022/11077 Karar No: 2022/13780 sayılı kararında; tarafların kıdem tazminatı konusunda bir anlaşmaya vardıklarını belirtmesinin yeterli olmadığını, anlaşma belgesinden kıdem tazminatının ödenmesi konusunda mı ödenmemesi konusunda mı anlaştıklarının anlaşılması gerektiğini belirtmektedir. Yargıtay, aksi halde sürecin anlaşmayla sona erdiğinin kabul edilmemesi gerektiği görüşündedir.
Bu noktada, üzerinde durulması gereken hususlardan bir diğeri, tarafların kendi aralarında bir anlaşmaya vardıktan sonra ilam niteliğinde belge elde etmek veya anlaşılan hususlarda dava açılmasının önüne geçmek amacıyla arabulucuya başvurmalarıdır. Arabuluculuk anlaşma belgesinin esaslı unsurlarından birisi belgenin arabuluculuk süreci sonrasında ortaya çıkmasıdır. Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 31.10.2022 Tarihli Esas No: 2022/11077, Karar No: 2022/13780 sayılı Kararında; tarafların kendi aralarında anlaştıkları bir hususta anlaşma belgesinin arabulucu tarafından imzalanması halinde kanuna uygun bir arabuluculuk sürecinin gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğini belirtmiştir. Yargıtay’a göre kanuna uygun bir arabuluculuk sürecinden söz edilebilmesi için sürecin tamamının kanuna uygun bir şekilde yürütülmüş olması gerekir. Aksi halde, bir anlaşma belgesi düzenlense bile söz konusu belgenin iptal edilmesi gerekmektedir.[2]
[1] Çelik, A., & Doğu, H. M. (2024). KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK VE TİCARİ DAVA ŞARTI ARABULUCULUK ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 32(2), 811-860. https://doi.org/10.15337/suhfd.1410937
[2] Çelik, A., & Doğu, H. M. (2024). KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK VE TİCARİ DAVA ŞARTI ARABULUCULUK ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 32(2), 811-860. https://doi.org/10.15337/suhfd.1410937