Aile konutunun eşlerden birinin veya her ikisinin mülkiyetinde olması gerekmemekte olup kira sözleşmesiyle (veya kullanım hakkı veren başka bir hukuki işlem ile) kullanılan taşınmazların da aile konutu niteliğine sahip olduğu kabul edilmektedir. Kira sözleşmelerinin konusu aile konutu olduğu takdirde, Türk Borçlar Kanunu m.349 uyarınca kiracı olamayan eşin rızası alınmaksızın kira sözleşmesi sona erdirilemez. Aile konutu, Türk Medeni Kanunu m.194 uyarınca sözleşmenin tarafı olmayan eşe, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı olma imkânı da sağlamaktadır.
Aile konutu niteliğine sahip taşınmazların bu niteliğini kaybetmesi ise ölüm veya evliliğin sona erme halleri olan boşanma veya iptal kararının kesinleşmesi halinde söz konusu olur. Dolayısıyla eşlerin boşanması halinde taşınmaz aile konutu niteliğini kaybetmektedir. Bu durumda kira sözleşmesiyle kullanılan taşınmazlar da boşanma nedeniyle aile konutu niteliğini kaybedecektir. Buradaki sorun, boşanma halinde kira sözleşmesinin tarafı olan eşin kira sözleşmesini feshetmesi halinde boşanma nedeniyle aile konutu niteliği kalktığından diğer eşin rızasının gerekmemesinden kaynaklanmaktadır. Daha açık bir ifade ile, kira sözleşmesinin tarafı olmayan ancak boşanmadan sonra aynı taşınmazda ikamet etmeye devam etmek isteyen eş, diğer eşin kira sözleşmesini feshetmesine engel olamamaktadır. Aile konutunda kira sözleşmesinin feshi bakımından aranan kriter ‘eş’ sıfatının varlığıdır. Boşanmayla birlikte eş sıfatı kaybedildiğinden kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş aile konutunun hukuken sağladığı güvenceden yararlanamamaktadır.
Hukukumuzda, kira sözleşmesi ile kullanılan aile konutu niteliğindeki taşınmazın boşanma sonrasındaki durumuna ilişkin bir düzenleme mevcut değildir. Dolayısıyla boşanma kararı kesinleşene kadar kira sözleşmesinin tarafı haline gelememiş olan eş kararın kesinleşmesi ile diğer eşin kira sözleşmesini sona erdirmesine engel olamamakta ve konutu terk etmek durumda kalmaktadır. Konutu kullanmaya devam ettiği takdirde ise haksız zilyet konumuna düşerek haksız işgal tazminatı ödemek zorunda kalmaktadır.
Uygulamada, Yargıtay, İcra ve İflas Kanunu kiralanan taşınmazda üçüncü şahsın bulunması halini düzenleyen m. 276/4 uygulayarak boşanmadan sonra kiracı sıfatı bulunmayan eşi koruyacak yönde karar vermektedir. İcra ve İflas Kanunu’nun 276/4. maddesine göre; Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar. Oysa boşanmayla birlikte eşler karı- koca sıfatını kaybetmekte ve dolayısıyla bu hükmün kapsamında yer almamaktadır. Öğretide konuya ilişkin açık bir düzenleme yapılana kadar Türk Medeni Kanunu’nun m.254/4 hükmünün uygulanması gerektiğini ifade eden görüşler mevcuttur. Paylaşmalı mal ayrılığı rejimine ilişkin Türk Medeni Kanunu’nun 254/4. maddesine göre; Eşler konutta kira ile oturuyorlarsa hâkim, gerektiğinde konutta kiracı sıfatı taşımayan eşin kalmasına karar verebilir. Bu durumda, kiralayanın sözleşmeden doğan haklarını güvenceye almak için gerekli düzenleme yapılmasına iptal veya boşanma kararıyla birlikte re’sen karar verilir. Kanaatimizce söz konusu hükmün uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin korunması daha makuldür. Ancak Yargıtay, kararlarında Türk Medeni Kanunu’nun 254/4. maddesini uygulamayı reddetmektedir.
Kanundaki boşluktan hareketle, karşılaştırmalı hukukta bu sorunun nasıl çözümlendiğine değinmekte yarar görmekteyiz. İsviçre Medeni Kanununa göre, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, mahkeme kararıyla, kira sözleşmesini bütünüyle devralabilmektedir. Halihazırda kiracı olan eş ise devre rağmen belli bir süre daha kira bedelinden devralan taraf ile müteselsilen sorumlu olmaktadır. Sözleşmenin devri, taraf iradelerinden bağımsız olarak mahkeme kararı ile gerçekleşmekte olup sözleşme taraflarının rızası aranmamaktadır[1].
Alman Medeni Kanununa göre, kira sözleşmesinde, eşlerin kiraya verene birlikte bildirimde bulunması veya doğrudan mahkemenin verdiği konut tahsis kararının kesinleşmesi şeklinde iki farklı yöntemle kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe boşanma halinde sözleşmenin devredilebilmesi imkânı düzenlenmektedir. Hükümde aranan şartlar gerçekleştiğinde, boşanma sonrası aile konutundan faydalanma hakkı doğan eş, halefiyet yoluyla dairenin tek kiracısı haline gelmektedir. Burada, eşin kiracılık hakkı, kanundan doğan özel bir halefiyetin sonucu olarak ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla, sözleşme, kişi değişikliği dışında tüm hükümleriyle varlığını sürdürmekte; kira bedeli, sözleşme süresi, tarafların sahip olduğu haklar ve yükümlülükler halefiyetten etkilenmemektedir. Alman hukuku düzenlemesinde, kira sözleşmesinden ayrılan eş için İsviçre Medeni Kanunu’ndaki düzenlemenin aksine ayrıca müteselsil sorumluluk öngörülmemiştir. Bununla birlikte, kiraya verene, halefiyetten haberdar olmasından itibaren bir ay içinde kullanabileceği fesih hakkı tanınmıştır[2].
Önerimiz, karşılaştırmalı hukuktaki düzenlemeler ışığında, boşanma sonrası aile konutunun durumu hesaba katılmaksızın yapılan düzenlemeler neticesinde ortaya çıkan söz konusu kanun boşluğunun kanuni düzenleme yoluna gidilmek suretiyle giderilmesidir.
[1] Özlük, Betül. “AİLE KONUTUNUN KİRA SÖZLEŞMESİ İLE SAĞLANMASI HALİNDE BOŞANMANIN SÖZLEŞMEYE ETKİSİ”. Medeni Hukuk Dergisi 1, sy. 1 (Ocak 2024): 69-95, s.92.
[2] Özlük, Betül. “AİLE KONUTUNUN KİRA SÖZLEŞMESİ İLE SAĞLANMASI HALİNDE BOŞANMANIN SÖZLEŞMEYE ETKİSİ”. Medeni Hukuk Dergisi 1, sy. 1 (Ocak 2024): 69-95, s.92.